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元夫婦間における家とローンの名義変更は簡単ではない?!

この仕事をさせて頂く中で「離婚時の家とローンの名義の変更」について時折、単純に考えられておられる方(簡単に出来てしまうとお考えの方)からご相談を頂くこともありますので少し書いてみようと思います。

【ケースその1】

「名義だけ変えてしまえば良いのですよね」

いきなりですが、凄いことをおっしゃられているといったことになります。が、当然、ご本人に悪気や悪意はなく、シンプルにそうしたいからそのように考えられ、おっしゃられていると思います。

でも、実際にはNGです。なぜでしょうか?ブログの読者のあなたはお分かりでしょうか?

そうです。税金が関係してきますね。「家の名義を変更した」ということは不動産という「資産」の所有者になったわけです。一方で資産を手に入れるための対価としては相当の支払いが必要です。「お金を支払わずに名義だけ変更してしまえば良いのですね」ということをおっしゃられていることと同じですので、当然、名義を変更された場合、税務署から所有者となった方へは「贈与税」か課されます。

少額、低額のものであれば贈与税がかからなかったり税額も小さいため負担も少なくそれ程問題はないと言える場合もあるのかもしれませんが、不動産となると基本的にはそれなりの大きな金額ということになります。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm

贈与税は税率が高く、大きな税額をを課されてまで贈与で取得することは現実的では無いことが一般的と言えます。当然、不動産の取得者(受贈者)は贈与税のための現金が必要といった経済的な負担も生じます。

それでも、次のような特例もありますので、一概に 贈与=NG ではありません。

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm

20年以上の婚姻期間のある夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。素晴らしいですね。20年という月日が長いのか短いのか、いろいろあったのか、無かったのかは関係ありません。この場合、冒頭の「名義変更してしまえば」ということで済んでしまう特異なケースと言えます。

また、離婚時に司法書士さんや弁護士さんに協議書の作成や調停の際に、自宅の名義を財産分与にて取得する方法を選択されるケースもあります。この件については、詳しく最良の方法を検討頂く上で参考として頂けるように「離婚時の家の名義変更でお悩みの方 財産分与ではなく費用を抑えて税金の控除も受けられる方法を紹介」にてご説明していますので、参考として頂きたいと思います。

ご自身のご状況や今後の事も踏まえ、どのような方法を選択することがベストであるのかについてをご相談の上、ご提案させて頂いております。売買をはじめその他の課税が見込まれない合法的な方法(ここではノウハウもあるため、お伝え出来ませんが)により名義変更は必ず可能ですのでご遠慮なくまずはご相談頂きたいと思います。

【ケースその2】

「ローンを利用すれば良いのですよね」

それはそうなのですが、そんなに簡単なお話ではありません。やはり、金融機関からまとまったお金を長期で融資を受けるということは簡単なお話ではありません。最低限、安定した継続的な収入があること、一定の勤続期間があること、購入動機が明確であること、担保評価が得られることなどの基本的な部分があります。

その上で、ご離婚時の元夫婦間や親族間における取引への融資というのは基本的にNGというのが金融機関の規定となっています。

弊社のサービスはこうした一連の取り引きの間柄やご状況が複雑であったり、金融機関が融資審査上、厳しい(或いはそもそもNG)といったケースにおいて、ご相談者様の目的(名義の変更)を成就頂けるようなノウハウの構築が出来ておりますので、ご相談時にある程度、ご希望される目的を達成頂けるか、銀行の審査においてそもそも取り上げの可否、その上での審査において承認が得られる可能性というものへの判断が可能です。悩まれるお時間はなるべく短く、早い段階で良い結果を得て頂けるように努めています。

何から相談すれば良いか分からないという方も少なくありませんので、今、こんな状況ですが・・・と早い段階でご相談を頂けましたら、より適切で良いご提案も可能になりやすいと思っています。

 

 

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