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離婚時の夫婦間の不動産売買、名義変更で気をつけること ★離婚時の家の名義変更サポートセンター★

まず、最初にお伝えをしたいのですが、(離婚時の夫婦間の不動産売買、名義変更において)「気をつけなければならないこと」と「しなければならないこと」というのは(当たり前ですが、)違うということです。

前者は取り組むにあたって当事者が気をつけること、注意が必要であること等についてですが、後者は目的の成就(売買すること、売買にかかわらず名義変更すること)をするための解決方法となります。

本日は前者の「気をつけなければならいこと」についてのお話です。※後者の解決方法については今までのブログでも触れておりますのでこちらもご参考としてください♪https://mei-hen.com/blog/夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶/

そもそも、何に気を付けるべきだと思われますか?実際、当事者間の状況、諸事情により、「気をつけるべきこと」というのは違うわけですが、ここでは一般的に以下の事項はどの場合においても気をつけるべきであろうということを書かせて頂きます。

羅列すると以下の事項が検討すべき、気をつけるべきことです。

1問題解決のための方法がベストなものであるのかそうでないのかを検討

2売買価格の決定

3ローン残債のある家において財産分与による所有権の移転は問題の解決になり得ていないことの認識と理解ができていること

4ローン相当額を家賃代わりに支払い続けても、債務者の滞納等によるリスク(差押、任意売却、競売)は残ることとローンが完済しても自身の所有にはならないこと

5不動産の所有の名義変更と債務者の名義の変更が出来る場合とできない場合について理解、検討ができているか

一番、重要なのは1です。まずは自分たちにとってどのような方法で家の名義変更、ローンが残っている場合であれば債務者の名義変更、方法については売買、財産分与、贈与のどれがベストなのか?といったことを税務上の観点やメリット等からも考慮して総合的に「最も最適な解決方法」というものを判断頂くことが重要です。

目的は同じでも採るべき手段、方法が異なることで得られるメリット、被るデメリットが大きく違ってくるからです。それぞれの項目について「採用すべき解決方法」や「関連した内容」のブログのURLを貼り付けていますので、参考として頂ければと思います。

2は売買という選択の場合、非常に気をつけるべきことです。要するに適正な価格で売買を行う必要があります。理由は「贈与」と判断、みなされた場合、いくら当事者間で売買しているのだとしても、税務署からは贈与税を求められます。https://mei-hen.com/blog/売買価格は勝手に決めても良いの?%E3%80%80★離婚時の/

3はそもそも、①金融機関とのローン契約において契約違反です。金融機関(債権者)の同意無しでの所有者の名義変更は契約違反のため、債務者は一括返済を求められる可能性があります(金銭消費貸借契約書の条文に必ず記載がされていますので確認が可能です) ②仮に違反であり、一括返済を求められることを認識した上で名義変更を行ったとしてもローンの滞納リスクをはじめ解決すべき問題の先送りということで根本的な解決にはなり得ないことへに変わりはありません。https://mei-hen.com/blog/離婚時の家の名義変更でお悩みの方%E3%80%80財産分与で/

4気をつけるべきことというよりは、住み続ける側の状況により家賃として支払っていくことでの方法を選択するしか無いという場合とも言えますが、賃貸していることに変わりなく、いつまで払っても自身の資産にはなり得ません。https://mei-hen.com/blog/「ローンを背負うよりも賃貸へ」は実際のところ/

5は気をつけるべきことである一方、所有と債務者の名義変更を行うことで問題の解決、目的の成就が成されるとも言えます。過去にも度々、本ブログにおいて、解決方法としての説明でも触れている内容ですのでご参考として頂ければと思います。https://mei-hen.com/blog/離婚時の家の名義変更でお悩みの方%E3%80%80財産分与で/

少しはご参考となり得るような内容になっていましたでしょうか?

上記は一般的に気を付けるべきことであり、また、貼り付けのURLもそれに即している者としてご紹介をさせて頂いておりますが、冒頭のとおり、個別のご状況、諸条件により異なる部分はあることをご理解頂きたいと思います。

また、具体的に相談をしたいが個人や不動産等が特定をされるような情報提供はしたくないといった場合には下記よりLINEにてお気軽にご相談を頂きたいと思います。

 

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