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売買価格は勝手に決めても良いの? ★離婚時の夫婦間・親族間の家の売買と名義変更★

自宅を第三者へ売却する場合、まずはいくらで売れるものなのか?どこの不動産会社に依頼をしようか?といったことを検討するためにも「査定」を不動産会社へ依頼されると思います。

ある意味、査定額がいくらであったとしても、売りに出してから価格をはじめ、買い手が納得できる条件でなければ、いつまでも売れないということにも成り得ます。

然しながら、第三者への売却という場合、売主と買主は利害関係が一致する関係ではありませんから、売り出しの価格はともかく、最終は互いが合意した価格をはじめ条件にて不動産の売買を行うこととなります。成り行きで自然的に決まっていきます。

一方、離婚時の元夫婦間の家の売買、親族間の家の売買、それらに付随して住宅ローンが残っている場合は債務者の変更も一緒に行う必要があります。あせる

どちらのケースにおいても売買をすること、特に買い手が融資を受けることは第三者間の不動産取引の場合と違い、ご存知の方もおられるとは思いますが、非常に難しくハードルが高いということをまず認識して頂く必要があります。

その上で当事者としては、いくらで自宅を売り買いすれば良いのか?といった疑問が一番、最初の時点で検討すべきこととして出て来ると思います。

離婚時の家の売買価格、親族間、身内同士で不動産を売買する際、売買価格としてはどのように決定をすべきでしょうか?

①お互いが相談の上、合意した価格で売買

②住宅ローンが残っているので、残りの額(残債)を売買価格とすればOK

③第三者へ売却する場合と同様、相場価格(売却見込み価格)で売買すればOK

④自分の家をいくらで売ろうと文句を言われる筋合いはない。価格はいくらでも問題なし。

何となく、日本語の問題のような気もしますが、正しいのは③です。

第三者間であれば、当事者間の利害関係が一致しない(ハズ)であるため、普通に考えても他人に相場よりも安く売る売主は基本的にはいない(ハズ)であり、相場より高い価格で購入する買主もいない(ハズ)といった関係が普通です。

一方、離婚時の元夫婦間や親族間、身内間での不動産の売買価格はどうでしょうか?利害関係はともかく、何等かの事情、状況により売主から買主へ売り渡さなければならない、名義変更をしなければならないといった事情もあり得る(ハズ)です。

②のような場合、「ローンの返済が厳しいから、ローンの残債額を売買価格とし、身内が身代わりになってもらうことでそのまま住み続けれる」といった目的のために親族間、身内間で家の売買を行うといったことも容易に想像がつきます。

この場合、身内が住むための家を親族から買い受けたということではなく、(売主が返せなくなった)借金の肩代わりとして「親族間で売買」しているに過ぎないのでは?といったことにもなります。

第三者間の取引であれば考えられないことも親族間、身内間、(悪い表現をすると)カタチだけ離婚した夫婦間においての家の売買は、「家の所有権の変更(名義変更)」「ローンの債務者の変更」をしたいから「売買している」といったことも金融機関の捉え方としては無きにしもあらずと言うのが実際のところです。

なぜ、親族間、身内間や元夫婦間の不動産の売買に対しての融資が基本的に金融機関がNGであるのかは「価格の妥当性がないこと」「融資したお金の使途が不明瞭」であることが懸念されるためです。

個人的にはそうした懸念も含めて、審査上、全て判断をし、融資の可否を決定していけば良いだけのことではないのか?とも思いますが、やはり、「不動産の売買」に対して低利かつ長期での利用が可能といった「住宅ローンの融資」により資金を得ることを目的とした悪意の人間もいるとは思われますから、本来、利害関係が一致しない他人同士の取引はそうした懸念が無用であるものの、親族間、身内間、離婚した元夫婦間における不動産売買への融資に対して消極的であるというのは致し方ない部分も多分にあるといった見方も一方では理解ができるところです。

いつもブログが長くなり申し訳ないのですが、先程の価格決定の選択肢において簡単にそれぞれ説明させて頂きます。

①お互いが相談の上、合意した価格で売買

何がダメであるかはともかくとして、何となくこれはダメではないのだろうか?と思われる方は多いと思います。当然、NGですが、では、なぜ、「相談して互いに合意した価格」であってもダメなのか?についてを書かせて頂きます。

ひとことで言うと「税務」的な観点からNGです。明確かつ妥当な価格というものは不動産の場合、時価でもあることからなかなか●●万円が正しい(取引)価格であるというのは実際には難しい(というより不可能)ですが、相場価格(実勢価格)より高くても低くても、この場合、「みなし贈与」と判断をされる可能性が大いにあると言えます。この場合、多額の贈与税の対象ということになります。ある意味、「贈与税」がかからないように適正な価格で取り引きをすべきことが個人売買、直接売買では念頭になければなりません。

②住宅ローンが残っているので、残りの額(残債)を売買価格とすればOK

これも先程、述べた通り、NGですね。売買価格=ローンの残債という構図は買主による売主の借金の肩代わりということになります。売買、融資金を得る動機、資金の使途と全てがNGです。但し、弊社は何等かの事情、状況により親子間、親族間、離婚した元夫婦間の家の所有権の名義と住宅ローンの名義の変更を目的としたサービスを提供している専門会社ですので、ここではノウハウもあり、お伝えは出来ませんが、②は合法かつ税務的にも問題なく、弊社にて行わせて頂き、解決をさせて頂いている方法でもあります。合格正直、非常にハードルの高いことであることは間違いありませんが、事前の相談段階である程度、この方法で解決が出来るかそうでないのかは判断をつけることが可能です。グッド!

③第三者へ売却する場合と同様、相場価格(売却見込み価格)で売買すればOK

これは問題のないことですから、OKです。身内への売却と言えども、第三者同様の適正(と思われる)価格にて売買を行うということになります。でも、身内に迷惑を掛けたくないので出来るかぎり低い価格で取り引きをしたい、離婚時の夫婦においてはローンを利用する額としては低くおさえたいといった要望はいつも頂きます。大丈夫です。弊社は取引価格による利害が発生するわけではありませんので、なるべく、ご希望に沿った条件に基づき解決(目的の成就)に努めています。グッド!

④自分の家をいくらで売ろうと文句を言われる筋合いはない。価格はいくらでも問題なし。

気持ちはわかりますが、税務署から「文句を言われる」だけでは済みません。(笑)やめておくべきです。爆弾

今回のブログで申し上げたい点は以下の2つです。

①自己の利益や都合を優先して、不動産を売買、融資を得ようとすると必ず目的は達成できません。それ以上に、「税務署」より厳しい対応を迫られる可能性もあります。

②弊社であれば「金融機関からは適正な内容の取引として住宅ローンをご希望の条件にて得て頂ける見込みがあります」「税務署に問題となるような不正な取引・疑義が生じるような価格や内容の不動産取引は行いません。ご相談内容がそういったことに抵触する可能性のものであれば是正すべきことをお伝えした上で、納得を頂ければその状況下におけるベストな解決方法で最大のメリットを享受頂けるように目的の達成に尽力します」

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