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司法書士・行政書士等による不動産売買における問題点・デメリット ~不動産の個人売買・直接売買~

士業に限らず、不動産会社を間に入れずに不動産を個人間で売買することそのこと自体は実際には可能なことですが、その場合のデメリットについて「結論」を先にお伝えさせて頂こうと思います。

 

【主なデメリット・問題点】

1ローンの利用が出来ない

2売買価格は適正な価格であるか

3取引条件が不明瞭であり、実務、慣習に基づいていない可能性がある

4責任の所在があくまで売主と買主の当事者となる

5そもそも必要な不動産の調査が行われていない

6相手方との売買価格の交渉においても不動産会社が行ってくれる場合がある

 

売買契約書そのものは互いが同意をしていれば書面で交わそうがそうでなかろうが、極端な話し、どちらでも良いわけですから、個人が作成をしたものを互いに取り交わすということで何等、問題の無いこととなります。登記も関係してくるから、司法書士に不動産の売買契約書の作成をお願いするといことでも良いわけです。でも、基本的に不動産会社は売買契約書の作成だけということは行わないと言えます。

「えっ?不動産会社は売買契約書だけ作成はしてくれないの?」と思われるかもしれませんが、これはあくまで私の業界人であり、個人的な見解ということで述べさせて頂くと「売買契約書だけの作成・交付は行わない」というのが通常だと思います。NG

理由は各社いろいろあると思いますが、不動産会社としては仲介をしていない売買取引に対して、責任を負えないということがあると思います。

相談者(売主・買主)があくまで売買契約書だけ必要なので、それの作成だけをお願いできませんか?と言われ、売買契約書だけを作成・交付したとしても、何かしら、その取引においてトラブルが生じた際、宅建業のプロとして作成をし、交付したということから、少なかれ責任問題が発生したり、そのトラブルに巻き込まれるということのリスクを考えると仲介していない不動産取引には関与したくないというのが理由のひとつであり、本音だと思います。

まして、売主と買主の双方が支払う仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)と比べ、売買契約書の作成において請求できる費用というものも今ひとつ判断が難しいところでもあり、だからと言って高額な請求はしにくいと言えます。その上で先程の通り、会社の印を押した書面を発行することからは、取引において全く責任の無い第三者という立場ではなくなることを考えると、基本的に協力は見込めないと思われます。

少しだけ、自社のセールスになりますが、弊社では現金での不動産取引においてのみ、5万円+消費税にて売買契約書の作成と交付のサービスを提供しています。※弊社の押印が無い、売買契約書の作成・交付は3万円+消費税です♪

「現金での取引のみ」という理由ですが、住宅ローンを利用する場合、金融機関が不動産会社による「重要事項説明書」の提出を求めるため、必ず不動産会社による仲介が必要となるためです。

この場合でも、弊社では定額(取引の間柄により異なりますが、売主と買主合わせて30万もしくは50万円+消費税)と仲介手数料と比べても多くのケースにおいて非常にコストカット頂ける価格設定にて提供をさせて頂いております。

話を戻します。少し長くなりましたが、ここまでは本題に関係がなく、本日、お伝えをしたい重要なポイントは以下のことになります。

上記の通り、「売買契約書が用意できること、作成が可能であること」と「不動産取引そのものが問題の無く、安心できるもの」であることとは、関係がありません。

誰でも作成自体は可能ですから、互いに合意して取り交わした書面であれば、個人が作成したものや士業が作成したものでも問題ありません。

然しながら、上記の場合と不動産会社が作成・交付する場合とでは大きな違いがあります。

不動産会社は当然、不動産取引を業とするための許認可を得た上で実業として取引を行っています。そのため、売買契約書作成においても、取引の間柄、取引の対象物件の条件、内容から、売買契約書の作成において取引上の条件について明確に記載をします。

危険負担の明記、責任の所在の明確化、結果としてトラブルの回避につながる内容となっており、仮に想定外のことで問題が生じた場合でもそれに対しての取り決め等が実務、不動産取引の慣習に基づいて作成をされた内容となっているといった大きな違いがあると言えます。100点

端的に結論を言うと「売買契約書の作成は誰でも可能だけれども、作成者は不動産の取引の実務に通じていないため、問題を残した内容となる可能性がある。一方、不動産会社が作成する場合、当然、実務、慣習に基づき責任の所在が明確化された書面の作成・交付となる」ということが言えると思います。この点を重要視してご依頼、解決をさせて頂いた事例もブログにて紹介しています♪

何も不動産会社を利用しなければいけませんということを言いたいわけではありません。

実際、「隣の方が土地を売るというので買うことになりました。代金を支払って、登記も自分で行っても良いのですよね?」という相談を実際に受けることもあり、「お話を聞く限り、特に問題ありませんから、当事者で合意した内容、最低でも金額と売買対象物件の土地についての地番と面積だけでも書いた書面を取り交わされておかれたら良いと思います。また、法務局に足を運ぶ必要はありますが、親切に登記の手続きについても教えてくれるので司法書士も必要ないですよ」とお答えして、実際に行って頂いているケースもあります。

なるべく費用はかけたくないというのは私も同じで、誰もが共通して思うところですが、安いけれども意味の無いことであったり、十分に目的を達成できないということであれば本末転倒ですから、最低限、調べて判断をしていくということが求められます。

特に不動産といった高額であるものを個人間で売買すること自体は可能なわけですから、それはそれとして、なるべく費用を抑えてベストな方法としてはどのように行うべきかについては慎重に検討をされる方が良いと思います。

 

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