離婚時の家とローンの名義変更について、知っておきたい5つのポイントをご紹介します。

財産分与は延命処置！？

結論から申し上げると以下の通りです。

ローンが残っていない住宅であれば財産分与は有効な手段のひとつだけれども、ローンが残っている住宅の場合、財産分与は根本的な解決にはなり得ません。

根本的な解決とは・・・、不動産の所有の名義とローンの名義のどちらも同一に変更が出来ることです。

住宅の所有権は得たとしても、債務者としての名義の変更が成されていないということは、将来的に債務者の延滞、返済不能をはじめとした債務不履行により所有している不動産が差し押さえられ、売却、競売といったことも可能性として残ります。「東京都練馬区の離婚→差押→破産管財物件の名義変更」（お客様の声）もご参考としてください。

また、本来、債務を完済しない限り、金融機関の抵当権が設定されている以上、債権者である金融機関の許可を得ることなく所有者の名義の変更を行うことは契約違反となり、全額返済を求められても文句は言えません。

また、財産分与時に経済的な懸念や不安がないということから所有者の名義を変更した後、数年が経過してから元所有者（元配偶者）の返済が滞ったり、返済の意思が無くなるなどという状況となってからのご相談も少なくありません。

この場合、もともとの融資をしていた銀行には当然、相談は受け付けてもらえず、他の金融機関としても勝手に所有者の名義変更をしているということは心証が悪いことでもあり、審査に影響します。

やはり、当初から権利とお金の問題は一緒に解決を行うべきであり、財産分与は「債務者がローンを完済すること」ではじめて、利益確定、目的達成となる解決方法と言えます。

より詳しい内容を以下のブログにてご紹介していますので、ご参考としてください。

「離婚時の家の名義変更でお悩みの方　財産分与ではなく費用を抑えて税金の控除も受けられる方法を紹介」

離婚時の家の名義変更でお悩みの方　財産分与ではなく費用を抑えて税金の控除も受けられる方法を紹介

売買するなら価格はいくらくらい？

利害関係が一致しない第三者同士の不動産取引であれば基本的に問題の無いことですが、ご離婚時のご夫婦間や親族間の不動産取引となると「いくらで売買を行えば問題がないのか？」といったことで、悩まれる場合もあると思われます。

「ローンが残っているからローンの残額相当で良いのか？」

「購入するのも大変だから、なるべく低い金額で・・・」

「お互いが適正と思った金額で取引すれば良いのでは？」

など、いろいろ「価格」については思うところがあると思われます。

実際のところ、価格は自由には決められません。

特にご離婚時の夫婦間や親族間での取引となると当事者の利害関係や状況にもよりますが、恣意的に価格が決定をしてしまうことにも成り兼ねません。また、税務的にも贈与税の対象となり得る場合もあります。

お取り引きの価格については既にお決まりの方もお決まりで無い方も全て適正と見込まれる価格についてご助言をさせて頂いております。
税務的にNGと弊社が判断をするような価格でのお取り引きはお受け致しておりません。

今のローンの残債を引き継げますか？

可能です。

正確には「可能な場合もあります」ということになります。

但し、実務的にはハードルは低くはありません。

実際、今のローンを引き継いで・・・というご相談は多く頂いており、解決のためのノウハウがありますので、まずはご相談ください。

家の名義変更だけはできますか？

「出来ます！」と個人的には申し上げたいところですが、結論はNGです。

理由は贈与となるためです。

贈与税を支払ってまでも取得をしたいということであれば可能ですが、贈与税の税率からすると贈与で不動産を取得することのメリットが見い出せないケースがほとんどです。

もっとも、数百万円程度の低額な不動産の贈与であれば、メリットを見い出すことが可能かもしれません。

離婚による夫婦間での家の名義を贈与により変更、取得するということは大よそ借金や収入、経済的な問題も絡んでのご離婚というケースも少なくないことからすると、そもそも贈与での名義変更ということは考えにくいとも言えます。

これはダメ！ローン返済と養育費を相殺、引き続き家にお子様とお住まい

このような取り決めをされて離婚時の家とお金について取り決めを頂いているケースは少なくありません。養育費の額については当事者間にて自由に決定することが可能です。裁判所による算定表も参考として決定が可能です。

いずれにせよ当事者にて合意した養育費ですが、仮に以下のようなケースがあったとします。

・家の名義　元ご主人（養育費の義務者）

・家のローンの支払いは毎月10万円

・元奥様（養育費の権利者）とお子さんが元ご主人名義の家に離婚後もお住まい

・養育費は10万円

分かりやすくローンの返済額と養育費の額を同額としていますが、いずれにせよ元ご主人名義の家に元奥様とお子さんがお住まいされており、養育費はローン返済と相殺されることで、実質的なお金のやり取りが発生していなかったり、ローン返済額より養育費の方が大きいときにはその差額分を毎月、義務者が支払うというケースは少なくありません。

確かに居住のための費用を元ご主人がお支払されているわけですので、ローン返済額との兼ね合いからも特に問題となることではありません。

「ローンと養育費を相殺」「引き続き家に子供と住み続けることができる」ということで一見、問題が無いように思われますが、実質的には「元ご主人のローンを養育費と相殺という名目のもと、肩代わりして返済をしている」と言えます。

家賃の安い賃貸へ移り、差額を養育費として受け取るようにするという選択肢もあるかもしれませんが、そもそも養育費をしっかりと支払ってもらえるという確証もなく、また、自身の老後の住まいの費用、今後の資産形成を考慮した場合、当サポートセンターではより良いご提案をさせて頂くことが可能です。

収入がゼロという場合は仕方がないのかもしれませんが、とりあえず、家に住みつづけることが出来ているからというだけでは、場当たり的な解決方法であり、非常に大きな経済的損失が発生していると言えます。

離婚時にローンが残っている住宅については、税制面、養育費（場合によっては慰謝料）などの受取、将来的な住まいの確保と資産形成といった良好な経済状況の構築のためにも、売買により自宅を元ご主人から買い受けるということのメリットは非常に大きいです。

「収入が少ない」「仕事はパート」という方も一度、ご相談頂きたいと思います。

※上記は一般的なケースとして不動産の所有者、養育費の支払い義務者を元ご主人としています。