「離婚することになり、夫から家を譲り受けることになりました。財産分与なら税金はかからないと聞いて安心していたのですが、知人から『やり方によっては何百万円も税金が来るよ』と言われて不安になっています…」

今回は、このように税金の仕組みが複雑で、どの方法で名義変更すべきか悩まれていた、大阪府のS様（30代女性）の事例をもとに、離婚時の不動産取引に潜む税務リスクと回避策を解説します。

離婚に伴い不動産を手放す、あるいは買い取る際、多くの方が誤解しているのが「税金の扱い」です。

• 「元夫婦間だから税金はかからないですよね？」
• 「財産分与だから税金ゼロって聞きました」

確かに、原則としてはその通りです。 しかし、「住宅ローンが残っている場合」や「家の価値が購入時より上がっている場合」、あるいは「養育費の代わりに渡す場合」などは、思いもよらない税金（譲渡所得税や贈与税）が発生することがあります。

後から税務署の通知を見て青ざめることのないよう、今回は離婚時に注意すべき税金のポイントを整理しました。

1. 「財産分与」と「売買」の税金の違い

まず、名義変更の理由（登記原因）が「財産分与」なのか「売買」なのかで、かかる税金が異なります。

財産分与の場合（原則非課税）

夫婦の共有財産を清算する行為なので、もらう側（妻）に贈与税や不動産取得税は原則かかりません。 ただし、渡す側（夫）には、家の価値が上がっている場合に「譲渡所得税」がかかる可能性があります。

売買の場合（通常課税）

夫から妻へ売る場合、通常の不動産取引と同じ税金がかかります。

• もらう側（妻）： 不動産取得税、登録免許税
• 渡す側（夫）： 譲渡所得税（利益が出た場合）

「じゃあ財産分与一択では？」と思われますが、住宅ローンが残っている場合は、銀行の承諾を得るためにあえて「売買（借り換え）」の手法を取ることが一般的です。 その際、税負担をどう抑えるかがプロの腕の見せ所となります。

2. 要注意！「養育費の代わり」は税金がかかる？

S様が検討していたのが、この「養育費の代わりに家をもらう」という方法でした。 実はこれ、税務上は非常に危険なリスクをはらんでいます。

「みなし譲渡所得」の罠

夫が妻に「養育費（現金）」を払う代わりに「家（現物）」を渡すことを、法律用語で「代物弁済（だいぶつべんさい）」と言います。

税務署はこれをどう見るか？ 「夫は家を時価で売却し、そのお金で養育費を支払った」とみなします。

もし、その家が購入時より値上がりしていた場合（含み益がある場合）、夫には「譲渡所得税」が課税されます。 お金を一銭も受け取っていないのに、税金だけ払わなければならないという事態に陥るのです。

3. 税金をゼロにする「3,000万円特別控除」の活用

では、値上がりしている家を渡す場合、必ず税金を払わなければならないのでしょうか？ ここで登場するのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

これは、マイホームを売却（譲渡）した際、利益から3,000万円までを差し引いて税金を計算してくれる（＝実質税金ゼロになる）特例です。

運命を分ける「タイミング」

しかし、この特例には「配偶者への譲渡には使えない」という厳しいルールがあります。

• 離婚届を出す「前」に名義変更 → 配偶者間のため特例不可（課税される）
• 離婚届を出した「後」に名義変更 → 他人への譲渡となるため特例利用可（非課税）

S様の場合、離婚前に手続きをしようとしていましたが、私たちは「必ず離婚届を出した後に決済（名義変更）を行ってください」とアドバイスしました。 この順序を守るだけで、数百万円の税金リスクを回避できたのです。

4. 【解決策】S様が選んだ「安全な名義変更」ルート

私たちは提携税理士と連携し、S様に以下のプランを提案しました。

1. 適正価格の算出: 「みなし贈与（安すぎることによる課税）」を防ぐため、不動産鑑定評価に基づいた適正な取引価格を設定。
2. 売買形式の採用: 住宅ローン審査を通すため、財産分与ではなく「売買」形式を採用し、S様単独名義での借り換えを実施。
3. タイミングの調整: 離婚成立後に売買契約と決済を行うことで、各種税制優遇（3,000万円控除や住宅ローン控除）の適用対象とした。

結果、S様は無駄な税金を払うことなく、また銀行審査もクリアして、無事に家を自分名義にすることができました。

まとめ：税金は「知らなかった」では済まされません

離婚と不動産は、税務上もっとも誤解が生まれやすい領域です。 「ネットで見たから大丈夫」と自己判断で進めてしまい、後で税務署から「お尋ね」が来て青ざめるケースは珍しくありません。

• 家の価値が購入時より上がっている
• 養育費と相殺したい
• 離婚前か後か、タイミングを迷っている

これらに当てはまる方は、手続きを進める前に必ず専門家にご相談ください。

当センターでは、不動産実務だけでなく、税理士と連携した「税務リスク診断」もワンストップで行っております。 あなたの手元に残る資産を最大化するために、最適なプランをご提案します。

※税務署は「税金の計算方法」は教えてくれますが、「どうすれば税金が安くなるか（有利な選択）」まではアドバイスしてくれません。 「あなたにとってベストな解決策」を知りたい方は、不動産実務と税務の両方を知る私たちにご相談ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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