財産分与で家を渡す側に税金はかかりますか？

はい、家の価値が購入時より上がっている場合、「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかる可能性があります。税務上は「値上がりした不動産を売却して利益を得た」とみなされるためです（みなし譲渡所得）。

税金を払わずに名義変更する方法はありますか？

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用すれば、譲渡益が3,000万円までなら税金はかかりません。ただし、この特例は配偶者（妻）には使えないため、必ず「離婚成立後（他人になってから）」に名義変更を行う必要があります。

購入時より家の価値が下がっている場合はどうなりますか？

購入時より現在の価値が低い（譲渡損が出る）場合は、利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。この場合は、離婚前・離婚後どちらのタイミングで名義変更しても税金の問題は発生しません。

離婚で家を渡す夫に税金？財産分与の譲渡所得税と3000万円控除

「離婚することになり、妻に家を譲りました。お金は1円ももらっていません。それなのに翌年、税務署から『不動産を売却した利益に対する税金（譲渡所得税）を払え』という通知が届いたんです。タダであげたのに税金がかかるなんて、何かの間違いじゃないですか？」

今回は、このように「常識の落とし穴」にはまり、離婚後に思わぬ税金トラブルに見舞われてしまった、神奈川県のT様（40代男性）の事例をもとに、不動産を「渡す側」にかかる税金の真実を解説します。

前回の記事では「もらう側（妻）」の税金について解説しましたが、実は離婚時の不動産取引において、よりリスクが高いのは「渡す側（夫）」です。

「家をあげるんだから、税金なんてかかるわけない」そう思い込んでいると、数百万円単位の請求書が届き、離婚後の新生活が破綻しかねません。

なぜ、お金をもらっていないのに税金がかかるのか？どうすればその税金を回避できるのか？今回は、不動産を渡す方が絶対に知っておくべき「譲渡所得税」の仕組みと対策を解説します。

なぜ「タダで譲渡」なのに税金がかかるのか？

T様が陥ったのは、税務上の「みなし譲渡（代物弁済）」という考え方です。

仕組み：借金の代わりに「モノ」で返したとみなされる

離婚時の財産分与や慰謝料として家を渡す場合、税務署はこう解釈します。

本来、夫は妻に「財産分与（または慰謝料）という現金」を支払う義務がある。
その現金の代わりに、「家（不動産）」を渡して借金をチャラにした。
つまり、「夫は家を時価で売却し、その売却代金で妻に支払った」のと同じである。

したがって、もしその家が購入時よりも値上がりしていた場合、「値上がり益（譲渡益）」に対して税金（所得税＋住民税）がかかるのです。

具体例：どんな時に税金が発生する？

税金がかかるのは、「買った時より高く評価された場合」です。

購入価格（減価償却後）： 2,000万円
財産分与時の時価： 3,000万円
差額（利益）： 1,000万円

この1,000万円は、夫が儲けた（得をした）とみなされ、約20%〜39%（保有期間による）の税金がかかります。 T様の場合、まさにこのケースで、約200万円近い税金の支払義務が発生してしまったのです。

税金をゼロにする「3,000万円特別控除」の活用

では、値上がりしている家を財産分与する場合、必ず税金を払わなければならないのでしょうか？いいえ、回避策はあります。それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、マイホームを売った（譲渡した）場合、利益から最大3,000万円までを差し引いてくれる制度です。これを使えば、ほとんどのケースで譲渡所得税は0円になります。

【重要】特例を使うための「タイミング」

しかし、この特例には最大の注意点があります。それは、「配偶者への譲渡には適用されない」というルールです。

離婚届を出す「前」に名義変更：
- 相手はまだ「妻（配偶者）」なので、特例は使えません。 ガッツリ税金がかかります。
離婚届を出した「後」に名義変更：
- 相手は「他人（元妻）」なので、特例が使えます。 税金は0円になります。

つまり、T様が失敗したのは「離婚届を出す前に、良かれと思って先に名義を変えてしまったこと」が原因だったのです。たった数日の手続きの順番の違いで、数百万円の差が出てしまうのが税金の怖いところです。

まとめ：不動産を動かすなら「離婚届の後」が鉄則

今回のポイントを整理します。

財産分与で家を渡す側（夫）には、「譲渡所得税」がかかるリスクがある。
家が値上がりしている（含み益がある）場合は特に注意。
「3,000万円特別控除」を使えば税金は消せるが、必ず「離婚成立後」に名義変更しなければならない。

「とりあえず名義を変えてスッキリしたい」と焦る気持ちは分かりますが、不動産と税金の手続きには「正しい順番」があります。

ご自身の場合はどうなるのか？家が値上がりしているのか、それとも値下がりしているのか？

当センターでは、提携税理士と連携し、不動産価格の査定から税金のシミュレーションまでをワンストップで行います。「手元に税金の通知が届いて青ざめる」ことのないよう、手続きの前に必ずご相談ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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