司法書士に契約書を作ってもらえば、住宅ローンは組めますか？

基本的には組めません。ほとんどの金融機関は、融資の条件として宅地建物取引士（不動産会社）が作成・交付する「重要事項説明書」の提出を求めます。司法書士にはこの権限がないため、不動産会社の仲介を入れる必要があります。

個人間売買でも仲介手数料は払わないといけませんか？

通常の不動産会社に依頼すると正規の手数料（売買価格×3％＋6万円）がかかりますが、弊社のような「個人間売買専門サポート」を利用すれば、定額制の低価格で仲介業務（重要事項説明書の作成など）を利用可能です。

はい、現金取引で、かつ売主・買主双方が物件のリスク（境界や瑕疵など）を理解しているなら、司法書士に契約書作成と登記だけを依頼する方法で問題ありません。ただし、少しでも不安がある場合は、調査だけをプロに依頼することをお勧めします。

「叔父から家を買い取ることになり、話はまとまっています。仲介手数料がもったいないので、不動産屋は通さず、司法書士の先生に契約書だけ作ってもらおうと思うのですが、それで住宅ローンは借りられますか？」

今回は、このように「個人間での直接取引」を検討され、銀行の窓口で思わぬ壁にぶつかってしまった、大阪府のS様（30代男性）の事例をご紹介します。

親族や友人、離婚した元配偶者など、気心の知れた相手との不動産売買（個人間売買）。「相手も決まっているし、高い仲介手数料を払ってまで不動産会社を入れる必要はない」と考えるのは自然なことです。

しかし、もしあなたが「住宅ローン」を利用して購入代金を支払おうと考えているなら、その計画は「不動産会社なし」では実現しません。

なぜ、司法書士や行政書士に完璧な契約書を作ってもらっても、銀行はお金を貸してくれないのか？今回は、個人間売買における「銀行融資の絶対ルール」と、S様が選んだ「賢い解決策」について解説します。

S様は当初、知り合いの司法書士に依頼して、法的に不備のない立派な「売買契約書」を作成していました。しかし、銀行のローン審査担当者から言われたのは、以下の言葉でした。

「不動産会社が作成した『重要事項説明書（重説）』がないと、融資の審査はできません」

住宅ローンの審査において、銀行は「売買契約書」だけでなく、宅地建物取引士（不動産会社）が作成・説明する「重要事項説明書」の提出を必須条件としています。

これは、対象となる不動産に「法的な欠陥がないか」「担保としての価値があるか」をプロが調査・保証した証明書のようなものです。どんなに優秀な司法書士や行政書士であっても、彼らは「宅建業者（不動産会社）」ではないため、この「重要事項説明書」を作成・交付する権限がありません。

つまり、不動産会社が仲介に入らない限り、住宅ローンの審査土俵には乗れないというのが、銀行融資の鉄則なのです。

ここでS様は悩みました。「ローンを借りるために不動産会社を入れると、数百万円の仲介手数料がかかってしまう…」

一般的な不動産仲介手数料の上限は**「売買価格の3％＋6万円（税別）」です。例えば3,000万円の売買なら、売主と買主あわせて約200万円以上の手数料が発生します。相手が見つかっている親族間売買で、この出費はあまりに痛手です。

かといって、「手数料を安く済ませたいから、契約書だけ作ってハンコを押してくれ」と不動産会社に頼んでも、ほとんどの会社は断ります。なぜなら、万が一物件に欠陥があった場合、ハンコを押した不動産会社が多額の損害賠償責任を負うことになるため、正規の手数料をもらわない限りリスクが割に合わないからです。

このジレンマを解消するのが、私たちが提供する**「個人間売買サポート（定額仲介）」**です。

私たちはS様に対し、通常の仲介業務（物件探しや広告活動）を行わない代わりに、「調査・契約・ローン手続き」に特化したサポートをご提案しました。

「重要事項説明書」を作成・交付
- 私たちが宅建業者として責任を持って物件調査を行い、銀行に提出できる正規の重説を作成します。これにより、住宅ローンの利用が可能になります。
手数料は「定額制」で大幅カット
- 売買価格に関わらず、手数料は定額（例：30万円〜50万円）です。一般的な「3％＋6万円」と比較して、100万円単位でのコストダウンが可能になるケースも珍しくありません。
司法書士との連携
- 最終的な登記手続きを行う司法書士とも連携し、ワンストップで決済まで完了させます。