土地と建物の名義が違っても名義変更できますか？

はい、可能です。ただし、それぞれの権利（持分）に対して適正な価格を算出し、銀行に対して合理的な説明をする必要があります。複雑な案件ほど、個人での交渉は難航するため専門家のサポートが有効です。

土地だけ共有の場合、どのようなリスクがありますか？

建物が自分名義でも、土地が他人（元夫など）との共有だと、将来「地代」を請求されたり、相手の持分が差し押さえられて競売になったりするリスクがあります。離婚時に土地・建物セットで名義を統一することを強くお勧めします。

銀行に断られた後でも相談に乗ってもらえますか？

もちろんです。銀行が断ったのは「説明が不足していたから」かもしれません。私たちがプロの視点で資料を作成し、別の金融機関へ再打診することで、審査に通るケースは多々あります。

土地と建物で名義が違う？離婚時の複雑な共有名義を解消する方法

「離婚して夫が出ていくことになり、私が今の家に住み続けたいと思っています。でも、家の名義が複雑なんです。建物は夫名義、土地は夫と私の共有名義になっていて…。銀行に相談しても『話がややこしい』と良い顔をされませんでした」

今回は、このように「土地と建物で名義が異なる（バラバラである）」という複雑な状況下で、手続きがストップしてしまっていた埼玉県のS様（30代女性）の解決事例をご紹介します。

マイホームの名義は、必ずしも「夫婦で半分ずつ」とは限りません。購入時の資金の出し方によって、「建物は夫100%、土地は夫2/3・妻1/3」といった変則的な共有状態になっていることがあります。

夫婦円満な時は問題ありませんが、離婚となると、この「権利のねじれ」が大きな足かせになります。

夫の建物ローンはどうする？
土地の持分はどう計算する？
銀行は「複雑な案件」を嫌がる

S様も、この複雑さゆえに銀行から敬遠され、解決の糸口が見えない状態でした。今回は、私たちがどのように権利関係を整理し、S様の単独名義（完全所有）を実現させたのかを解説します。

相談者S様の状況：土地と建物が「別々」の状態

まずは、S様の家の権利状況を整理してみましょう。一般的なペアローン（土地建物ともに1/2ずつ）とは異なります。

物件の権利状況

建物： 夫の単独名義（夫単独の住宅ローン残あり）
土地： 夫（2/3）とS様（1/3）の共有名義

S様の希望と問題点

S様は「夫の持分（建物全部＋土地2/3）」を買い取り、全てを自分名義にして住み続けたいと考えていました。しかし、銀行審査において以下の点がネックとなりました。

担保設定の複雑さ： 土地と建物で所有者が違うため、抵当権の設定や抹消の手続きが煩雑になる。
資金計画の難しさ： 「建物のローン残債」と「土地の買取資金」をどう合算して審査するか、評価が難しい。

多くの銀行は、こうした「面倒な案件」をマニュアルで処理できないため、門前払いにしてしまうのです。

なぜ「ねじれ名義」は放置すると危険なのか？

「難しいなら、とりあえず今のままでいいか」と放置するのは絶対にNGです。土地と建物の名義が違う状態で離婚すると、将来的に「借地権トラブル」に発展するからです。

土地の持分を持っている夫が「地代（土地の使用料）を払え」と言ってくる。
夫が自分の土地持分だけを第三者に売却してしまう。
将来売却しようとした時、元夫の実印がないと売れない。

権利がバラバラの不動産は、資産価値が著しく下がります。離婚というタイミングで、「土地と建物をセットにして、一人の名義にする」ことが、資産を守るための鉄則です。

【解決策】S様が成功した「一本化借り換え」スキーム

私たちはS様に対し、複雑な権利をすべてまとめてS様のものにする「一本化プラン」を作成しました。

ステップ1：権利の「棚卸し」と価格決定

まず、複雑な持分を整理し、「S様が夫から買い取るべき範囲」と「その適正価格」を算出しました。建物はローン残債ベース、土地は路線価などを考慮した時価で計算し、夫も納得する買取価格を提示しました。

ステップ2：専門家による「銀行へのプレゼン」

「ただの借り換え」として申し込むと断られるため、私たちは銀行に対し、以下の説明を行いました。

「本件は離婚に伴う権利調整であり、最終的にS様の単独所有（完全な担保）になります」
「養育費やS様の勤続年数を考慮すれば、返済能力に問題はありません」

複雑な権利関係を図解した資料を作成し、銀行担当者が稟議（審査）を通しやすいようにサポートしました。

ステップ3：同時決済での名義変更

審査承認後、司法書士と連携して以下の手続きを「同日・同時」に行いました。

S様が新たなローンを実行。
夫の既存ローンを全額返済（抵当権抹消）。
夫の持分（建物全部・土地2/3）をS様へ移転登記。

これにより、一瞬の隙もなく、権利がきれいにS様へ一本化されました。

解決の結果：複雑なパズルが解け、完全なマイホームに

手続き完了後、登記簿謄本（全部事項証明書）の所有者欄は、土地も建物も「S様」一人の名前になりました。

権利関係: 100% S様の所有となり、誰にも文句を言われない状態に。
将来: いつでも自由に売却・リフォームが可能に。相続の心配も解消。

S様からのご感想

「自分一人で登記簿を見てもチンプンカンプンで、銀行に行っても説明すらできませんでした。専門家の方がパズルのように権利を整理してくれて、銀行にも話を通してくれたおかげで、諦めかけていた家を守れました。本当に魔法みたいです」

まとめ：複雑な案件ほど、プロの手腕が問われます

「土地と建物で名義が違う」「親族の持分が入っている」こうした複雑な不動産は、一般的な不動産会社や銀行員では扱いきれません。

しかし、紐解いていけば必ず解決の糸口はあります。

共有名義が複雑で、どうしていいか分からない
銀行に「説明してください」と言われても言葉にできない
スッキリ一本化して、安心して暮らしたい

そんな方は、ぜひ私たちにご相談ください。絡まった糸をほどくように、あなたの家の権利をきれいに整理いたします。

複雑な権利関係、整理して一本化します土地と建物で名義が違う、親族と共有している…。「ねじれた名義」を解消し、単独名義にするための手順と費用を無料診断します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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