「離婚して夫の持分を買い取りたいと考えています。その際、普通のマイホーム購入と同じように『住宅ローン控除』は使えるのでしょうか？ 知人からは『身内の売買だと税金は戻ってこないよ』と言われて不安です…」

今回は、このように離婚に伴う不動産取得と減税制度の狭間で悩まれていた、埼玉県のK様（30代女性）の事例をもとに、住宅ローン控除を確実に受けるためのテクニックを解説します。

マイホームを購入すると、年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」。 10年〜13年間にわたり、合計で数百万円もの税金が還付される非常に大きなメリットです。

しかし、離婚に伴う名義変更（夫から妻への売却など）の場合、やり方を間違えると「適用対象外」となり、この数百万円をドブに捨てることになります。

「財産分与」にするか「売買」にするか。 「離婚前」にするか「離婚後」にするか。

この判断が、あなたのこれからの生活費を大きく左右します。 今回は、離婚時の売買で住宅ローン控除をフル活用するための「絶対ルール」を、専門家の視点から解説します。

ルール1：「夫婦」のままでは控除は使えない

まず、大原則として、住宅ローン控除は「親族からの購入」や「生計を一にする親族からの購入」には適用されません。

つまり、戸籍上の夫婦である間に売買契約を結んで名義変更をしても、それは「身内間の取引」とみなされ、住宅ローン控除の対象外となります。 K様のご友人が言っていた「身内だとダメ」というのは、このことです。

【解決策】「他人」になってから契約する

このルールをクリアする方法はシンプルです。 「離婚届を提出し、赤の他人になってから売買契約を結ぶ」ことです。

法律上、離婚が成立すれば元配偶者は「他人」です。 他人から中古住宅を購入したという扱いになるため、住宅ローン控除の適用要件を満たすことができます。

K様の場合も、離婚届の提出日と、売買契約・融資実行日のスケジュールを綿密に調整することで、無事に控除の対象とすることができました。

ルール2：「財産分与」では控除は使えない

次に重要なのが「名義変更の原因」です。

• 財産分与で取得: 「共有財産の清算」であり「購入」ではないため、控除対象外。
• 売買で取得: 「中古住宅の購入」となるため、控除対象（※要件あり）。

もし、住宅ローンが残っていない家であれば、税金のかからない「財産分与」が有利です。 しかし、K様のように「新たに住宅ローンを組んで買い取る（借り換える）」場合は、あえて「売買」の形をとって住宅ローン控除を受けた方が、トータルで数百万円も得をするケースが多いのです。

ルール3：最新（2022年改正以降）の控除率を知る

住宅ローン控除の制度は、法改正により内容が変化しています。 これから手続きされる方が適用される主な条件（中古住宅の場合）は以下の通りです。

• 控除率: 年末残高の 0.7%
• 期間: 10年間
• 借入限度額: 一般的な中古住宅は2,000万円（※省エネ基準適合住宅などは3,000万円）

「たった0.7%？」と思うかもしれませんが、例えば2,000万円の残高があれば、年間14万円の税金が戻ってきます。10年間で最大140万円です。 シングルマザーとして再出発されるK様にとって、この還付金は教育費や貯蓄に回せる貴重な資金源となりました。

「個人間売買」で住宅ローン控除を受けるための壁

「離婚後に売買すればいいのね」と理解しても、最後の壁があります。 それは、「税務署と銀行に、適正な売買であることを証明できるか」です。

当事者だけで作った簡易的な契約書では、税務署から「本当に売買なのか？ 贈与ではないか？」と疑われたり、そもそも銀行の住宅ローン審査に通らなかったりします。

住宅ローン控除を受けるためには、以下の書類が揃っていることが前提となります。

1. 宅建業者が作成した「重要事項説明書」
2. 法的に有効な「不動産売買契約書」
3. 適正な価格（時価）での取引実績

私たち「離婚時の家の名義変更サポートセンター」は、仲介手数料を抑えた「個人間売買・離婚時の家とローンの名義変更サポート」を提供しています。 K様のケースでも、私たちが間に入り書類を完備させることで、銀行融資を通し、さらに確定申告での住宅ローン控除適用までスムーズに導くことができました。

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まとめ：税制メリットを捨てないで！

離婚時の名義変更は、単なる手続きではありません。 数百万円単位のお金が動く、人生の一大イベントです。

• 離婚届のタイミング
• 契約形態（売買か分与か）
• 物件の条件（築年数や耐震基準）

これらをパズルのように正しく組み合わせることで初めて、恩恵を受けることができます。

「私の場合は使えるの？」 「いつ手続きすれば一番お得？」

そう思われた方は、手続きを始める前に必ずご相談ください。 あなたの手元に残るお金が最大になるよう、最適なスケジュールとプランをご提案します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

住宅ローン控除でいくら戻る？離婚後の名義変更で、あなたが税制優遇を受けられるか診断します。

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