夫婦間で家を売買する際、気をつけることは？

最も重要なのは「適正価格（時価）」で取引することです。安すぎると贈与税がかかり、高すぎると銀行融資が通りません。また、住宅ローンを利用する場合は不動産会社の仲介が必須となる点にも注意が必要です。

自分たちで決めた価格で売買契約書を作ってもいいですか？

現金取引なら可能ですが、リスクが高いです。価格が適正でないと税務署から指摘を受ける可能性がありますし、契約内容に不備があれば将来のトラブルになります。専門家のチェックを受けることを強くお勧めします。

離婚前と離婚後、どちらで売買すべきですか？

住宅ローン控除を利用したい場合は「離婚後」に売買契約を結ぶ必要があります（夫婦間の売買には控除が適用されないため）。税制メリットを最大化するためにも、タイミングは専門家にご相談ください。

離婚時の夫婦間売買で気をつけることは？価格設定とローン審査の壁

「離婚して夫の家を私が買い取ることで合意しました。価格はローンの残り（1,500万円）でいいと言われています。自分たちで契約書を作って手続きしたいのですが、何か問題はありますか？」

今回は、このように「当事者間では話がまとまっているが、その内容が法的に大丈夫か不安」という大阪府のS様（30代女性）の事例をもとに、夫婦間売買で絶対に気をつけるべきポイントを解説します。

離婚時に、夫から妻へ（またはその逆へ）家を譲るケースは多々あります。その際、多くのご夫婦が「自分たちで決めたルール」で進めようとして、思わぬ落とし穴にハマってしまいます。

「身内なんだから、安く売ってもいいだろう」「銀行には黙って名義を変えてしまおう」

これらは全て、後で「多額の税金」や「銀行からの一括返済請求」というペナルティを受ける原因になります。

今回は、離婚時の不動産売買において「ここだけは外してはいけない」という5つの重要ポイントを、専門家の視点から徹底解説します。

注意点1：売買価格は「適正」か？（みなし贈与の罠）

S様のように「ローンの残高（1,500万円）で売買しよう」と考える方は非常に多いです。しかし、もしその家の市場価値が2,500万円だった場合、どうなるでしょうか？

税務署は「差額の1,000万円を、夫から妻へプレゼント（贈与）した」とみなします。これを「低額譲渡（みなし贈与）」と言い、買ったはずの妻に対して高額な贈与税が課税されます。

【正解】 身内間であっても、赤の他人に売る時と同じ「時価（市場価格）」で取引しなければなりません。まずは不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格を知ることがスタートです。

注意点2：その方法は「ベスト」か？（財産分与vs売買）

そもそも、その名義変更は「売買」で行うべきでしょうか？それとも「財産分与」で行うべきでしょうか？ここを間違えると、使えるはずの税金控除が使えなくなります。

ローンがない場合: 「財産分与」の方が、税金（不動産取得税など）がかからずお得なケースが多いです。
ローンがある場合: 「売買」にして、妻が住宅ローン控除を使った方が得するケースがあります。

【正解】 「なんとなく売買」ではなく、税金や諸費用をシミュレーションした上で、最もコストが低い手法を選ぶ必要があります。

注意点3：銀行の承諾なしに名義を変えていないか？

「財産分与で名義をもらう約束をしたから」といって、ローンが残っている家の名義を勝手に変えるのは契約違反です。銀行に見つかれば、最悪の場合、家を競売にかけられて失うことになります。

【正解】 ローンがある家の名義を変えるには、「借り換え（妻が新たにローンを組んで夫のローンを消す）」が唯一の安全なルートです。

注意点4：「家賃代わりの支払い」のリスクを知っているか？

名義変更が難しいからといって、「夫名義のまま、妻が住み続け、夫に家賃（ローン分）を払う」という形をとる方がいます。これも非常に危険です。

夫がそのお金を使い込んだら？
夫が破産したら？
夫が勝手に家を売却したら？

所有権を持っていない妻は、これらのトラブルに対抗できず、ある日突然退去を迫られることになります。

【正解】 不安定な賃貸関係ではなく、やはり「名義そのものを取得する」ことを目指すべきです。

注意点5：ローン審査の「壁」を突破できるか？

いざ「適正価格で売買（借り換え）しよう」と決めても、最後の壁が立ちはだかります。 銀行は「夫婦間の売買」には融資をしてくれません。

「資金使途が怪しい」「価格がお手盛りだ」と疑われるため、個人の申し込みではまず審査に通りません。

【正解】 この壁を突破するには、私たちのような専門会社が仲介に入り、**「重要事項説明書」**を作成して取引の透明性を証明する必要があります。

まとめ：自分たちだけで悩まず、プロの「交通整理」を

離婚時の不動産取引は、感情だけでなく「税金」「法律」「金融」が複雑に絡み合うパズルです。ボタンを掛け違えると、数百万円の損失が出たり、せっかくの家を失ったりしかねません。

S様の場合、当初の「1,500万円での個人間売買」はリスクが高すぎると判断し、私たちが介入して以下の形に修正しました。

価格を適正な「2,500万円」に設定（贈与税回避）
弊社提携ローンでS様単独名義に借り換え（銀行対策）
差額は財産分与として処理（負担調整）

これにより、税務署にも銀行にも指摘されない、完璧な形で名義変更を完了させました。

「自分たちの計画で大丈夫かな？」少しでも不安があれば、ハンコを押す前にご相談ください。あなたの計画を診断し、より安全で損のないルートをご提案します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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