夫婦間売買の価格は自由に決めてもいいですか？

いいえ、原則として「時価（市場価格）」で取引する必要があります。相場より著しく低い価格で売買すると、その差額が「みなし贈与」と判断され、買主に高額な贈与税が課せられるリスクがあります。

ローン残高と同じ金額で売買できますか？

偶然ローン残高と市場価格が同じであれば可能ですが、多くの場合は異なります。ローン残高だけで価格を決めると、銀行から「価格の妥当性がない（借金の肩代わり）」と判断され、審査に落ちる原因になります。

適正価格はどうやって調べればいいですか？

不動産会社による査定が必要です。固定資産税評価額や路線価ではなく、近隣の実際の取引事例に基づいた「実勢価格」を算出する必要があります。弊社では、銀行審査にも通用する詳細な査定書を作成いたします。

夫婦間売買の価格は好きに決められる？みなし贈与と住宅ローン審査の壁

「離婚して夫の家を私が買い取ることになった。夫は『ローンの残り（1,500万円）さえ払ってくれればいい』と言ってくれているが、相場よりかなり安い金額で売買しても問題ないのか？税金やローン審査でトラブルにならないか心配…」

今回は、このように「身内だから安く譲りたい・譲ってもらいたい」という希望と、「法的なリスク」の間で揺れていた、大阪府のK様（30代女性）の事例をもとに、夫婦間売買における正しい価格設定について解説します。

他人同士の不動産売買では、お互いが「少しでも高く売りたい」「少しでも安く買いたい」と交渉するため、自然と「相場（適正価格）」に近い金額で決まります。

しかし、離婚時の夫婦間や親子間（親族間売買）では、「身内なんだから、安くしてあげたい」「ローンの残りだけ消せればいい」という「お手盛り価格」で合意してしまいがちです。

結論から申し上げますと、相場とかけ離れた価格での売買は、税務署と銀行の両方から「NG」を出される可能性が非常に高いです。

今回は、なぜ「好きな価格」で売ってはいけないのか？ K様がどのようにして「適正価格」を算出し、無事に名義変更を完了させたのかを解説します。

よくある間違い：「ローン残高＝売買価格」にしたい心理

K様のご相談内容は典型的なものでした。

家の市場価値（相場）： 約2,500万円
夫のローン残高： 約1,500万円
夫の提案： 「俺は利益はいらないから、残債の1,500万円で売買しよう」

一見、夫の優しさであり、合理的にも見えます。しかし、これをそのまま実行すると、以下の2つの巨大なリスクが発生します。

リスク1：税務署からの「みなし贈与」認定

市場価値2,500万円のものを、1,500万円で譲った場合、差額の1,000万円はどうなるでしょうか？税務署はこう判断します。

「夫から妻へ、1,000万円分の価値をプレゼント（贈与）した」

これを「低額譲渡（ていがくじょうと）」による「みなし贈与」と呼びます。売買契約という形をとっていても、実質的には贈与とみなされ、妻であるK様に高額な贈与税**が課税される恐れがあります。

リスク2：銀行ローンの「審査否決」

K様が1,500万円を夫に支払うために、銀行で住宅ローンを組もうとしました。しかし、銀行は「親族間売買」に対して非常に厳しい目を向けます。

「相場より極端に安い価格で売買するのは、何か裏があるのでは？」 「住宅ローンのふりをして、別の資金に使おうとしているのでは？」

価格の妥当性がない取引は、資金使途を疑われ、審査の土俵にすら乗せてもらえないのが一般的です。

【解決策】K様が採用した「適正価格」での取引スキーム

私たちはK様に対し、「1,500万円での売買は危険です」とアドバイスし、以下の手順で「誰もが納得する適正な取引」へと修正しました。

ステップ1：不動産のプロによる「査定」

まず、近隣の成約事例などをもとに、客観的な査定額（2,500万円）を算出しました。この「根拠のある数字」を用意することが、銀行と税務署を納得させる第一歩です。

ステップ2：売買価格を「2,500万円」に設定

契約書上の売買価格を、相場通りの2,500万円に設定しました。 K様は銀行に対し、2,500万円（＋諸費用）の住宅ローンを申し込みました。

「価格が適正」であり、かつ私たちのような不動産会社が作成した「重要事項説明書」が添付されていたため、銀行審査は無事に通過しました。

ステップ3：差額の1,000万円はどうする？

ここで問題になるのが、「夫は1,500万円でいいと言っているのに、2,500万円払わないといけないのか？」という点です。ローンで借りた2,500万円のうち、1,500万円は夫のローン返済に消えます。残りの1,000万円は、一度夫の手元に入ります。

この1,000万円について、今回は「財産分与（解決金）」として処理しました。離婚に伴う財産分与として、夫からK様（または子供の教育資金など）へ適正に還流させる形をとることで、実質的な負担を調整しつつ、法的にクリーンな取引を実現させました。

まとめ：価格は「気持ち」ではなく「相場」で決める

身内間の売買であっても、社会的なルール（税金・金融）の中では**「他人と同じ基準」**で取引しなければなりません。

安すぎると「贈与税」がかかる
高すぎると「寄付金」やローン審査落ちの原因になる
「ローン残高」は価格の基準にはならない

この3点を覚えておいてください。

「自分たちのケースではいくらに設定するのがベストか？」「税金がかからないギリギリのラインはどこか？」

その判断には、不動産査定と税務知識の両方が必要です。当センターでは、提携税理士と連携し、「銀行に通りやすく、かつ税金リスクのない適正価格」を算出し、売買をサポートします。

価格設定で失敗して後悔する前に、まずは無料の価格診断をご利用ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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