「離婚して夫から家を買い取りたいが、私の年収では銀行の住宅ローン審査に落ちてしまった。不動産屋からは『金利は少し高いけど、不動産担保ローンなら借りられますよ』と勧められている。本当にそれで契約していいのだろうか…」

今回は、このように「最後の手段」として不動産担保ローンを検討されていた、大阪府のY様（40代女性）の事例をもとに、2つのローンの決定的な違いと、安易な選択が招くリスクについて解説します。

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離婚に伴う名義変更（夫から妻への売買など）において、ご自身の年収や勤続年数が足りず、銀行の住宅ローン審査に落ちてしまうケースは少なくありません。 そんな時、甘い誘い文句として出てくるのが「不動産担保ローン（ノンバンクローン）」です。

「審査が甘い」「誰でも借りられる」 確かにそうかもしれません。しかし、そこには「高金利」という大きな落とし穴があります。

結論から申し上げますと、「居住用の家」を守るために不動産担保ローンを使うのは、あくまで最終手段です。（弊社では全て住宅ローンをご利用いただいております。ノンバンクはゼロです） なぜなら、私たちのような専門家が介入すれば、一度落ちた方でも「低金利の住宅ローン」に通る可能性があるからです。

今回は、2つのローンの違いを徹底比較し、Y様がどのようにして「住宅ローン」での名義変更を成功させたのかを解説します。

「住宅ローン」と「不動産担保ローン」の決定的な3つの違い

どちらも「家を担保にお金を借りる」という点では同じですが、中身は全くの別物です。 離婚後の生活を支える上で、特に重要な3つの違いを見てみましょう。

違い1：金利が「数倍」違う

これが最大の違いです。

• 住宅ローン: 年0.5% 〜 2.0% 程度（超低金利）
• 不動産担保ローン: 年3.0% 〜 10.0% 程度

例えば、2,000万円を35年で借りた場合、金利が違うだけで総支払額に1,000万円以上の差が出ることさえあります。 月々の支払いが苦しくなり、せっかく名義変更した家を手放すことになっては本末転倒です。

【2,000万円を35年返済で借りた場合（概算）】

違い2：「住宅ローン控除」が使えない

住宅ローンを利用して家を買い取れば、年末残高の0.7%が還付される「住宅ローン控除」が受けられます（※条件あり）。 しかし、不動産担保ローンは「住宅の取得」を目的とした優遇税制の対象外となることが多く、10年間で最大数百万円の節税メリットを捨てることになります。

違い3：団信（生命保険）がつかない場合がある

多くの住宅ローンには「団体信用生命保険」がセットになっており、万が一の時はローンがゼロになります。 一方、不動産担保ローンには団信が付帯していない、または有料オプションであるケースが多く、家族を守る機能としては不十分です。

なぜ、不動産会社は「担保ローン」を勧めるのか？

では、なぜY様は不動産会社から担保ローンを勧められたのでしょうか？ それは、「その不動産会社に、難しい住宅ローン審査を通すノウハウがなかったから」です。

離婚に伴う「親族間売買」や「借り換え」は、銀行審査が非常に厳しく、特殊な書類作成や交渉が必要です。 その手間を避けるため、審査の緩い（その分金利が高い）不動産担保ローンへ誘導する業者が残念ながら存在します。

【解決策】Y様が「住宅ローン」で審査に通った理由

当センターにご相談いただいたY様に対し、私たちは「不動産担保ローンは待ってください」と止めました。 そして、以下の戦略で再度「住宅ローン」の審査に挑みました。

戦略：銀行が納得する「属性」を作る

Y様単独の年収（200万円）では住宅ローン審査は厳しい状況でした。 そこで、以下の対策を行いました。

1. 親子リレーローンの活用: 年金収入のあるお父様を連帯債務者に追加。
2. 養育費の収入合算: 公正証書を作成し、養育費を安定収入として認めてくれる住宅ローン商品を選定。
3. 正当な売買である証明: 私たちが重要事項説明書を作成し、適正な不動産取引であることを銀行に証明。

この結果、Y様はノンバンクの高金利ローンではなく、住宅ローンでの承認を勝ち取りました。

まとめ：安易な「借りやすさ」に逃げないで

「審査に通らないから」といって、すぐに不動産担保ローンを選ぶのは早計です。 それは、将来のあなたとお子様の生活費を削ることになります。

• 他社で「住宅ローンは無理」と言われた
• 不動産担保ローンを勧められているが迷っている
• 自分の条件で通る住宅ローンを探したい

そんな方は、契約書にハンコを押す前に、必ず私たちにご相談ください。 私たちは「離婚時の家の名義変更」の専門店です。 他社が投げ出した案件でも、住宅ローンを通した実績が数多くあります。

「あなたにとって一番有利な条件」で家を守る方法を、一緒に探しましょう。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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