「離婚調停が長引いて精神的に辛い。家のことだけでも先に片付けたいけれど、調停が終わるまでは何もできないのでしょうか？ 弁護士さんには『決着がつくまで待ちましょう』と言われていますが、ローンの支払いや家の価値が下がるのが心配です…」

今回は、このように「待ちの姿勢」に不安を感じていた京都府のN様（40代男性）の事例をもとに、調停期間中に行うべき「攻めの不動産対策」について解説します。

離婚協議がまとまらず調停に移行すると、解決までに半年〜1年以上かかることも珍しくありません。 その間、家のローンは誰が払うのか？ 自分が住み続けられるのか？ そんな不安を抱えたまま過ごすのは、精神衛生上よくありません。

実は、「調停が終わるまで家のことは動かせない」というのは思い込みです。

むしろ、調停中だからこそ「水面下での準備」を進めておくことが、将来のトラブルを防ぎ、ご自身に有利な条件で決着させるための鍵となります。

今回は、調停中でも可能な手続きと、最後に笑うための「調停調書」の作り方について、不動産実務のプロが解説します。

Q1. 調停中に名義変更や売却はできますか？

【結論】 「準備」と「合意形成」は可能です。正式な登記は調停成立と同時に行います。

1. 相手との合意があれば「先行」できる

調停中であっても、夫婦間で「家は妻がもらう（または売る）」という合意が取れていれば、先行して手続きを進めることは可能です。 ただし、後で「やっぱり嫌だ」とひっくり返されるリスクを防ぐため、「合意書」を作成するか、調停の場で「中間合意」として調書に残すことが重要です。

2. 相手が拒否している場合

相手が話し合いに応じない場合でも、「査定」や「ローン審査」などの準備は単独で進められます。 これらの客観的な資料（数字）を調停の場に出すことで、感情的な相手を論理的に説得しやすくなります。

Q2. 調停中にやっておくべき「3つの準備」とは？

ただ待っているだけでは、調停成立後に「ローンが通らない！」「登記ができない！」という事態になりかねません。

準備1：住宅ローンの「仮審査（条件付き承認）」

名義変更（買い取り）を希望する場合、ご自身の年収でローンが組めるかどうかが最大の壁です。 多くの銀行では、「離婚（調停）が成立することを条件」として、事前に仮審査を通してくれます。 「融資の承認通知」を持っていれば、調停委員に対しても「私には支払い能力がある」と強力にアピールできます。

準備2：不動産の「適正価格」の把握

財産分与の計算において、「家の価値をいくらにするか」は必ず揉めます。 ネットの簡易査定ではなく、不動産会社による詳細な「査定報告書」を作成し、裁判所に証拠資料として提出しましょう。これが議論のベースになります。

準備3：調停調書の「文言案」の作成

これが最も重要です。 調停の最後に作られる「調停調書」は、判決と同じ効力を持ちます。 ここに、「銀行審査に通る文言」と「相手のハンコなしで登記できる文言」を盛り込んでおく必要があります。

• NG例: 「夫は妻に家を譲る」
  • （これだけでは法務局で名義変更できず、夫の実印が必要になります）
• OK例: 「夫は妻に対し、本件不動産について財産分与を原因とする所有権移転登記手続をせよ」
  • （この一文があれば、妻が単独で登記申請できます）

Q3. 弁護士に任せておけば大丈夫ですか？

【結論】 弁護士は「法律のプロ」ですが、「不動産実務のプロ」ではありません。

弁護士の先生は、権利の取り分（50:50など）を争うことには長けていますが、「どこの銀行ならローンが通るか」「登記を通すための正確な文言は何か」といった実務的な細部まではカバーしきれないことがあります。

実際にN様の事例でも、私たちが弁護士先生に対し、 「銀行は〇〇という文言が入っていないと融資を実行しません」 「登記のために、△△という条項を追加してください」 とアドバイスを行うことで、手戻りのない完璧な調停調書を作成することができました。

私たちは弁護士の先生と喧嘩するのではなく、先生が作った法的戦略を『実務』で支える黒子です。

まとめ：調停は「出口」を決めてから進めるもの

離婚調停は、ただの喧嘩の場ではありません。 新しい人生をスタートさせるための「条件決め」の場です。

「調停中だから動けない」のではなく、「調停中だからこそ、プロを味方につけて外堀を埋める」。 それが、最短で最良の結果を得るための秘訣です。

• 調停が長引いて疲れている
• 相手が無理な主張をしてくる
• 弁護士に不動産のことまで相談しづらい

そんな方は、ぜひ私たちにご相談ください。 弁護士の先生とも連携し、あなたの主張を裏付ける「強力な武器（資料・審査承認）」をご用意します。

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「ローンは通る？」「査定額は？」調停委員を味方につけるための根拠資料の作成や、弁護士との連携サポートも行います。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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