「離婚して夫から家をもらうことになった。財産分与なら税金がかからないと聞いたけれど、住宅ローンが残っている場合はどうなるの？ 銀行に相談したら『売買の形にしないとダメ』と言われたけれど、どういうこと？」

今回は、このように「財産分与」と「売買」の違いで混乱されていた、大阪府のY様（30代女性）の事例をもとに、あなたにとって一番損をしない名義変更の方法を解説します。

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離婚に伴う家の名義変更には、大きく分けて2つの方法があります。

1. 財産分与（贈与的な扱い）
2. 売買（夫から妻へ売る）

一般的には「財産分与」が選ばれがちですが、もし「住宅ローンが残っている」のであれば、話は別です。 実は、財産分与で名義を変えると、数百万単位で損をする（住宅ローン控除が使えない）可能性があることをご存知でしょうか？

今回は、それぞれのメリット・デメリットを比較し、なぜローン残債がある場合は「売買」が推奨されるのかを紐解きます。

1. ローンがないなら「財産分与」が正解

まず、住宅ローンを完済している（または現金で一括返済できる）場合についてです。 この場合は、迷わず「財産分与」を選んでください。

• メリット: 贈与税、不動産取得税がかからない（原則）。
• 手続き: 司法書士に依頼して「財産分与」を原因とする登記をするだけ。

シンプルで費用も安く済みます。当センターでも、ローンがない場合は司法書士をご紹介して終了です。

2. ローンが残っているなら「売買」にすべき3つの理由

問題は、Y様のように「住宅ローンが残っている」場合です。 この場合、私たちは強く「売買（夫から妻への売却）」をお勧めしています。その理由は以下の3点です。

理由①：銀行が「財産分与」での名義変更を認めないから

銀行との契約上、ローン返済中の名義変更は禁止されています。 「財産分与で名義を変えたい」と相談しても、銀行は「債務者（夫）が変わらないなら担保保全ができない」として首を縦に振りません。

一方、「妻が新たにローンを組んで、夫から家を買い取る（夫のローンを完済する）」という「売買」の形であれば、銀行は何の問題もなく受け入れてくれます。

理由②：「住宅ローン控除」が使えるから（最大の節税）

これが経済的に一番大きな差です。

• 財産分与で取得: 住宅ローン控除は使えません（取得対価がないため）。
• 売買で取得: 中古住宅の購入として、住宅ローン控除（最大140万円〜など）が使えます。

もし2,000万円のローンを組むなら、10年間などで戻ってくる税金は100万円以上になることもあります。 登記費用が少々高くても、この控除を使える「売買」の方が、トータルでは圧倒的に得になります。

理由③：将来のトラブルを完全に断ち切れるから

財産分与で名義だけ変えても、ローンの名義が夫のままだと、夫が滞納した際に家を差し押さえられるリスクが残ります。 「売買」で夫のローンを完済してしまえば、夫との金銭関係は完全に切れ、真の意味で「自分の家」になります。

3. 「売買」にするデメリット（費用）をどう抑えるか？

「売買」にするデメリットは、諸費用がかかることです。 特に大きいのが「仲介手数料」です。

通常、不動産会社を通して夫から妻へ売買すると、「物件価格の3%＋6万円」の手数料がかかります。 （例：3,000万円の家なら、約100万円の手数料）

「夫から買うだけなのに、不動産屋に100万円も払いたくない！」 当然そう思いますよね。

4. 【解決策】個人間売買サポートで「いいとこ取り」をする

そこでY様が選んだのが、当社の「離婚時の家とローンの名義変更サポート」です。

これは、物件を探す「仲介」は行わず、「契約手続き」と「住宅ローン審査」だけを代行するサービスです。

• 仲介手数料: 0円
• サポート費用: 一律定額（55万円税込）
• 住宅ローン: 銀行が求める「重要事項説明書」を作成するため、審査に通る。

これにより、Y様は「仲介手数料を節約」しつつ、「売買形式による住宅ローン控除」のメリットを享受し、無事に夫から家を買い取ることができました。

5. まとめ：目先の費用だけでなく「トータルの損得」で判断を

「財産分与＝タダで名義変更できる」というのは、ローンがない場合の話です。 ローンがある場合は、「売買」にして住宅ローン控除を受けた方が、結果的に数百万円も得するケースが多々あります。

• ローンが残っている
• 住宅ローン控除を使いたい
• 仲介手数料は払いたくない

この3つに当てはまる方は、ぜひ一度ご相談ください。 「財産分与」と「売買」、どちらがあなたにとって得か、具体的な数字でシミュレーションいたします。税金、手数料、ローン控除を含めたトータルの収支を比較診断します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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