相場より安く売買するとどうなりますか？

時価（相場）より著しく低い価格で売買した場合、その差額が「贈与」とみなされ、買主に贈与税が課税されます（低額譲渡）。税務署に指摘されないためには、不動産会社による査定に基づいた適正価格での取引が必要です。

贈与税の連帯納付義務とは何ですか？

贈与税は、財産をもらった人（受贈者）が払うのが原則ですが、もし受贈者が払わない場合、あげた人（贈与者）が代わりに払わなければならないという法律上の義務です。離婚後のトラブルを防ぐためにも、課税されない取引形態をとることが重要です。

ローン残高と同じ金額で売買してもいいですか？

ローン残高と時価が一致していない限り、推奨されません。時価より安ければ贈与税のリスクがあり、時価より高ければ銀行融資が通りにくくなります。まずは「時価」を知ることがスタートです。

離婚の不動産売買で「みなし贈与」に？低額譲渡のリスクと連帯納付義務

今回は、このように「安く売買すれば得をする」と信じていたところ、税理士から「数百万円の税金がかかる可能性があります」と指摘され、青ざめてしまった大阪府のT様（30代女性）の事例をもとに、夫婦間売買の価格設定に潜む罠を解説します。

離婚に伴う不動産の売買において、当事者だけで価格を決めると、どうしても「なぁなぁ（お手盛り）」になりがちです。

「他人なら3,000万円だけど、身内だから2,000万円でいいよ」「借金と相殺するから、タダであげるよ」

人情としては理解できますが、税務署はこれを許しません。相場とかけ離れた価格での取引は、「実質的な贈与（プレゼント）」とみなされ、ペナルティのような課税を受けることになります。

さらに恐ろしいのが、税金には「連帯責任」があるということです。今回は、知らずにやると後悔する「低額譲渡」と「連帯納付義務」について解説します。

リスク1：安く売ると課税される「低額譲渡（みなし贈与）」

T様のケースを見てみましょう。

家の時価（市場価格）： 2,500万円
実際の売買価格： 1,000万円（ローン残高相当）
差額： 1,500万円

T様は「1,500万円安く買えてラッキー」と思うかもしれませんが、税務署はこう見ます。 「夫から妻へ、1,500万円をプレゼントした（贈与した）」

これを「低額譲渡（ていがくじょうと）」と言います。この場合、差額の1,500万円に対して「贈与税」がかかります。一般税率で計算すると、約450万円もの税金が発生する計算になります。「安く買った」つもりが、後から巨額の税金請求が来る。これが夫婦間売買の最大の落とし穴です。

逆に「高く買いすぎ」てもダメ？

借金の肩代わりなどで、相場より著しく高い金額で買い取った場合も問題になります。売った側（夫）に不当な利益（債務免除益）が生じたとみなされ、所得税がかかる可能性があります。

つまり、「高すぎても安すぎてもダメ。あくまで時価（適正価格）でなければならない」のです。

リスク2：相手が払わないと自分に来る「連帯納付義務」

もう一つ、離婚後の元夫婦を襲うのが「贈与税の連帯納付義務」です。

もし、先ほどのケースでT様（妻）に450万円の贈与税がかかったとします。しかし、T様にお金がなく、税金を滞納してしまったらどうなるでしょうか？

なんと、あげた側（売った側）である夫に、「妻の代わりに払え」という請求が来ます。

「離婚したんだから関係ない！」と言いたくなりますが、法律上、贈与者（夫）と受贈者（妻）は税金について連帯責任を負うことになっています。元妻の税金滞納のせいで、元夫の給料や財産が差し押さえられる……そんな悪夢のような事態が現実に起こり得るのです。

【解決策】税務署に指摘されない「安全な取引」とは？

こうしたトラブルを防ぐためには、以下の3つのポイントを守る必要があります。

1. 不動産会社による「適正価格の査定」

固定資産税評価額やネットの簡易査定ではなく、近隣の取引事例に基づいた精緻な査定書を作成し、「時価」を特定します。この査定書が、万が一税務調査が入った時の「証拠」になります。

2. 売買契約書と重要事項説明書の作成

個人間のメモ書きのような契約書ではなく、宅建業者が作成した正式な書類を残します。「これは贈与ではなく、適正な売買取引である」ということを客観的に証明するためです。

3. 税理士による事前チェック

契約を結ぶ前に、提携税理士が「この価格ならみなし贈与にならないか」「譲渡所得税はいくらになるか」をシミュレーションします。

T様の場合も、私たちの提案で「売買価格を2,500万円（時価）」に修正しました。「えっ、高くなるの？」と心配されましたが、実際のお金の動きは以下のように調整しました。

売買契約： 2,500万円で夫から妻へ売却（妻は住宅ローンを利用）。
資金の流れ： 夫に入った2,500万円のうち、1,000万円で夫のローンを完済。残りの1,500万円は「財産分与」として妻へ還流（キックバック）。

これにより、「適正価格での売買」という形を保ちつつ、実質的な負担を調整し、贈与税のリスクを完全に排除しました。

まとめ：価格設定は「プロ」に任せて安心を

「身内だから適当でいい」は間違いです。身内だからこそ、税務署は厳しくチェックします。

安易な価格設定は「みなし贈与」になる
相手が税金を払わないと「連帯責任」を負わされる
解決策は「時価取引」と「財産分与」の組み合わせ

この仕組みを理解せずに進めると、離婚して数年後に「税務署からのお尋ね」が届くことになります。

当センターでは、不動産実務と税務のプロがタッグを組み、「銀行審査に通り、かつ税金トラブルにならない最適なプラン」をご提案します。価格を決めてしまう前に、まずは無料診断をご利用ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

贈与税がかからない適正価格と、損をしない取引スキームを無料で診断します。

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