1.  離婚を理由に家、住宅ローンの名義を変更することはできる？

方法は後で述べますが、結論から先に申し上げますと「可能」です。ただし、それぞれの方法にはそれぞれ「前提条件」がありますから、厳密には、それらをクリアすることが可能であれば名義変更は可能であると言えます。

また、方法により、メリット・デメリットもありますので、そのあたりは本ブログの内容を参考にしていただき、ご自身のご状況、目的に合わせて最適な方法をご検討いただけましたらと思います。

2.  名義変更の方法は？

「名義変更」と一言で言っても、何の名義変更をしたいのか？といったように、目的がご状況や事情により異なると思われます。単純に「家」の名義だけ変更という場合もあれば、「家」「住宅ローン」のいずれも変更という場合もあります。ここでは、それぞれの方法で名義の変更が可能なこと、気をつけたいことについて述べたいと思います。

①財産分与により名義変更

最もハードルが低く簡単な方法と言えます。これについては、司法書士さんに依頼される方もおられると思いますが、元配偶者さんのご協力があれば、ご自身でも手続きは可能です。

しかながら、この方法は「住宅ローンが残っていない家」が前提となります。

なぜでしょうか？理由はシンプルです。

住宅ローンが残っている場合、名義変更には金融機関の承諾が必要であるためです。承諾を得ずに名義変更した場合、ローンの契約違反となります。最悪、残債の一括返済を求められても何も対抗できません。

要するに、財産分与による名義変更は「ローンが残っていない家の名義変更」を目的とした方に限定されます。

「えっ？家を私の名義に変更できれば良くて、住宅ローンまで私に変更しなくても良いから、全く問題ないと思っていました」という方は気をつけていただかなければなりません。

将来、元配偶者が経済的な事情から返済が出来なくなった場合、金融機関による家の売却処分がなされます。家が差し押さえられ、最終的には退去しなければなりません。また、元配偶者が再婚し、家を新たに購入することとなり、「家を売って欲しい（ローンを消したい）」ということも起こり得ます。（実際、弊社への相談においても、これらのご相談は多いです）

②元夫婦間で売買による名義変更

元夫婦間で売買を行うことで、「家」と「ローン」のどちらも自分名義に変更が可能です。「家の所有」と「ローン」のどちらもご自身の名義に変更することで、将来的にも元配偶者の事情や状況の変化、原因での問題は起こり得ず、根本的に解決が可能です。

ただし、以下のように決してハードルが低くはありません。

１．買い受けるだけの資力（収入）が必要

２．元夫婦間の売買に対して融資をしてくれる金融機関が非常に少ない

３．融資の審査が厳しい

４．売買価格がわからない（安易にローンの残債で売買をしてしまうのは危険です）

５．不動産会社による仲介が必要な場合、手数料が発生、負担となる

弊社では、専門的に元夫婦間での売買による名義変更のお手伝いをさせていただいております。皆さん、それぞれご事情やご状況が異なられますが、まずは、ご相談をいただきたいと思います。

③借換をする

ご離婚されることとローンの借換は、銀行にとっては関係がありません。そのため、住宅ローンを借りている金融機関へ相談いただいても、基本的に審査の受付すらNGであることがほとんどです。

また、借換の場合、税務的にも贈与という問題が発生してしまい兼ねません。ローンの残債と自宅の資産価値が同じであれば、引き受ける資産と借換によるマイナスの資産（負債）が同じであることから贈与（税）という問題は生じませんが、不動産という性質上、そのような状況であることは稀であると言えます。

実態として、その名義変更において贈与が発生しているとみなされた場合、税務的な問題が新たな問題として生じてしまいます。

3. まとめ

ここでは主な3つの方法についてご説明させていただきましたが、実際には、ご相談者様のご状況に応じて、内容を掘り下げ、認識させていただいた上で、コストを抑えた最適な方法をご提案させていただいております。

また、いずれの方法も、元配偶者のご協力が少なからずは必要ですが、一度も顔を合わせていただかなくとも、名義の変更まで完了をいただけます。

いずれにしても、掛け捨てで終わりのない家賃を払うよりも資産の形成が可能、老後の住まいの確保、お子さんがおられる場合には子供に家（資産）を残すことが可能となります。

メリットばかりを強調するつもりはありませんが、目先ではなく、将来的にも問題が生じず安心でメリットの多いご自身への家の名義変更を一緒に考えてみませんか？

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