「家が売れるまで、新居は買えない」…そんなルールはありません

「今の家は広すぎるし、ローンも重い。売ってしまって、近くの中古マンションに住み替えたい」

離婚を機に、生活サイズに合わせた「ダウンサイジング（住み替え）」を検討される方は非常に多いです。 しかし、不動産屋に相談すると、決まってこう言われます。

「まずは今の家を売りましょう。売れてから、新しい家を探しましょう（売り先行）」

一見正しいようですが、これには大きな落とし穴があります。 家が売れてしまったら、あなたは「退去」しなければなりません。でも、まだ新居は見つかっていない。 結局、「とりあえず賃貸アパートに引っ越す（仮住まい）」ことになり、敷金礼金や引越し代で、100万円近い無駄金が消えていくのです。

私たちが目指すのは、そんな無駄を省いた「今の家から、新居へダイレクトに引っ越す」スマートな住み替えです。 今回は、難易度は高いけれどメリット絶大な「同時決済（同時進行）」のテクニックについて解説します。

住み替えの3つのパターンと「離婚時」の正解

住み替えには3つのルートがあります。離婚時におけるそれぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。

1. 買い先行（先に新居を買う）

• 内容： 今の家を持ったまま、新居のローンを組む。
• メリット： じっくり新居を選べる。引越しが1回で済む。
• 離婚時のリスク： 「ダブルローン」になります。既存のローン完済前に新しいローンを組むため、年収が非常に高くないと審査に通りません。多くの方にとって現実的ではない選択肢です。

2. 売り先行（先に今の家を売る）

• 内容： 今の家を売却して現金化し、その後に新居を探す。
• メリット： 売却金額が確定するので資金計画が立てやすい。
• 離婚時のリスク： 前述の通り、「仮住まい」が発生します。子供の転校問題なども起きやすく、生活が不安定になります。

3. 同時決済（売り買い同時進行）★プロの推奨

• 内容： 今の家の「売却日（引渡し日）」と、新居の「購入日（引渡し日）」を同じ日にする。※同日でなくとも、先に今の家の売却の決済、その後に新居の決済でもOK
• メリット： 売ったお金でその日のうちに新居の代金を払い、鍵をもらってそのまま引っ越す。ダブルローンも仮住まいも不要。※先に今の家の売却を決済する場合でも引渡し猶予（決済後●日間は無償貸借等）を条件としておくことで、資金面も引渡し期日も余裕を得られます。
• 難易度： 売主と買主、銀行のスケジュールを完璧に合わせる必要があります。そのため、同日であれば問題ありませんが、同日でなくとも、引渡し猶予によりスケジュールを調整可能とすることができます。

「同時決済」を成功させるプロの2つのテクニック

「そんな神業みたいなタイミング調整、できるの？」 ご安心ください。そのために私たちのような専門家がいます。 私たちは以下の「特約」や「交渉」を使って、時間をコントロールします。

テクニック1：「買い替え特約（停止条件）」をつける

新居を買う契約をする際に、以下の条件を入れます。 「もし、期日までに今の家が〇〇万円以上で売れなかったら、この新居の購入契約は白紙に戻します（手付金も戻ってくる）」

これを「買い替え特約（停止条件付契約）」と言います。 これがあれば、「新居を買ったのに今の家が売れない！」という最悪の事態（ダブルローン地獄）を回避しつつ、新居を押さえることができます。 ※売主側は嫌がる条件ですが、私たちが粘り強く交渉して承諾を取り付けます。

テクニック2：「引渡し猶予」をもらう

今の家を買ってくれる人に、こうお願いします。 「代金は今日全額もらいますが、引越しをするために、あと1週間だけ住まわせてください」

これを「引渡し猶予」と言います。 通常は「お金をもらったら即退去」ですが、これを認めてもらうことで、「お金（売却代金）」が入ってから、ゆっくりと新居へ引越しをするタイムラグを作ることができます。

【事例】大阪市・マンションから戸建てへ。シングルマザーの住み替え

【状況】

• 大阪市内のマンション（ローン残債2,000万円）にお住まいのM様（離婚予定）。
• 売却査定額は2,500万円（500万円の手残り予想）。
• この「手残り500万円」を頭金にして、郊外の中古戸建て（1,500万円）を買いたい。

【課題】 M様の手元には現金がなく、マンションが売れて「500万円」が入ってこないと、次の家が買えませんでした。 しかし、不動産屋からは「売れてから考えましょう」と言われ、不安で動けずにいました。

【私たちの解決策】 私たちは、マンションの売却活動と並行して、M様の新居探しをサポート。 タイミングよくマンションの買い手が見つかった瞬間に、目星をつけていた戸建ての購入申し込みを入れました。

そして、関係者全員（マンションの買主、戸建ての売主、銀行）を集めて、「同日決済」を実施。 午前中にマンションを売って現金を受け取り、その足で午後に戸建ての代金を支払い、その日の夕方に新居の鍵を受け取りました。

結果、M様は「仮住まい費用ゼロ」「手出し現金ゼロ」で、理想の住み替えを実現しました。

まとめ：住み替えは「パズル」です。指揮者が必要です。

「売却」と「購入」。 それぞれ別の不動産会社に頼んでしまうと、連携が取れずにタイミングがズレてしまい、結果としてあなたが損をします（仮住まい代や、売り急ぎによる安値売却など）。

離婚に伴う住み替えは、単なる物件探しではありません。 「資金の流れ」と「スケジュールの同期」を管理するプロジェクトです。

「今の家を売って、新しい生活を始めたい」 そうお考えの方は、売却の査定依頼をする前に、まずは私たちにご相談ください。 一番無駄のない「乗り換えルート」を描きます。

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