今回は、「離婚して夫の持分を買い取りたいが、夫が相場よりもはるかに高い金額を提示してきて話が進まない。どうすれば適正な価格で納得させられるか…」と悩まれていた、愛知県のT様（40代女性）の解決事例をご紹介します。

離婚に伴う財産分与で、自宅をどちらかが引き取る場合、必ず「いくらで評価するか（評価額）」が争点になります。

• 家をもらう側（妻）： 安く評価して、支払う代償金を減らしたい。

• 家を出る側（夫）： 高く評価して、もらえる現金を増やしたい。

このように利害が真っ向から対立するため、当事者同士で話し合うと泥沼化しがちです。 特に、夫側がネットの一括査定などで出た「高いだけの（売れもしない）査定額」を根拠に主張してくると、話し合いは完全に平行線になります。

今回は、そんな膠着状態を打破するために、不動産のプロである私たちがどのように「公平な評価額」を算出し、円満な解決に導いたのかを解説します。

相談者T様の状況と抱えていた「価格の溝」

まずは、ご相談いただいた当時のT様の状況を整理します。

基本データ

• 依頼者: T様（40代前半・女性・公務員）

• 家族構成: 夫、T様、子供2人（中学生）

• 家の名義: 夫とT様の共有（持分1/2ずつ）

• 住宅ローン: 残高1,000万円（ペアローン）

直面していたトラブル：500万円の価格差

T様は、子供の環境を変えないために「夫の持分を買い取り、住み続けたい」と希望していました。 しかし、肝心の「家の値段」で意見が対立しました。

• T様の主張（実勢価格）： 「近所の売買事例を見ると、だいたい3,000万円くらいが妥当」

• 夫の主張（希望価格）： 「ネットで見たら3,500万円で売れると書いてあった。3,500万円で計算して、半分の1,750万円（ローン控除後）を払え」

夫は「3,500万円以下なら売らない。それなら第三者に売却して現金を分けよう」と強硬な姿勢でした。 しかし、3,500万円は明らかに相場より高く、T様がそれを支払うと今後の生活が破綻してしまいます。

「夫は一度言い出したら聞かない性格で…。どうすれば納得してくれるでしょうか」 T様は疲れ切った様子で相談に来られました。

なぜ「査定額」で揉めるのか？不動産評価の落とし穴

実は、不動産の価格には「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれるように、複数の基準があります。

1. 固定資産税評価額： 税金計算用の安い価格

2. 路線価： 相続税計算用の価格

3. 公示地価： 国が定めた標準的な価格

4. 実勢価格（時価）： 実際に市場で売買される価格

離婚協議で使うべきは「4. 実勢価格」ですが、ネットの一括査定などは「媒介契約を取りたい」という不動産会社の思惑から、「売れる見込みのない高い査定額」が出されがちです。

夫はこの「ぬか喜び査定」を信じ込んでしまっていたのです。

【解決策】夫を納得させた「不動産鑑定レベル」の査定書

感情論になっている相手を説得するには、「誰もが認めざるを得ない客観的な証拠」が必要です。 私たちは以下の手順で、公平性を担保した評価額を算出しました。

STEP 1：詳細な「査定報告書」の作成

私たちは、単なる「査定額〇〇万円」という紙切れではなく、数ページにわたる詳細な査定書を作成しました。

• 近隣の成約事例（売り出し価格ではなく、実際に売れた価格）

• 建物の劣化状況の加味（リフォーム履歴など）

• 路線価からの割り戻し計算

これらを根拠に、「3,500万円は売り出し希望価格としてはあり得るが、成約価格としては3,100万円が上限である」という論理的な結論を導き出しました。

STEP 2：第三者（当社）からの説明

T様がこの査定書を見せても「安く買い叩こうとしている」と疑われるだけです。 そこで、当社の担当者が夫に対して直接説明を行いました。

「もし3,500万円で市場に出した場合、売れるまでに1年以上かかる可能性が高いです。その間の管理費や税金、仲介手数料（約100万円）を引くと、手元に残るお金は結局これくらいになります」

「夢の金額」ではなく「現実の手残り金額」をシミュレーションして見せることで、夫の冷静さを取り戻させました。

STEP 3：「買取」というメリットの提示

さらに、T様が買い取る（＝名義変更する）ことのメリットを夫に提示しました。

• 仲介手数料がかからない（※個人間売買の場合）

• 内覧対応などの手間がない

• 「今すぐ」現金化できる

「高く売れるかもしれないが、いつ売れるか分からないし手数料も引かれる第三者への売却」と、「価格は適正だが、手数料なしで即現金化できる妻への譲渡」。 どちらが得かを天秤にかけてもらいました。

解決の結果：3,150万円で合意し、円満解決へ

私たちの説明を受けた夫は、「確かに手数料や手間を考えたら、今すぐ妻に譲った方が合理的だ」と納得。 最終的に、当初の夫の希望より350万円低い「3,150万円」での評価額で合意に至りました。

• 名義変更： 夫の持分をT様へ移転。

• 支払い： T様が単独で住宅ローンを借り換え、夫のローン残債を完済＋差額の財産分与を支払い。

T様からのご感想

「夫があんなに素直に納得するとは思いませんでした。私が何度言っても『お前はケチだ』と聞く耳を持たなかったのに…。 やはり、プロが作った資料と説明には説得力があるんですね。おかげで高値掴みをせずに済み、これからの生活費も守れました」

専門家からのアドバイス：価格で揉めたら「第三者」を入れてください

不動産の価格交渉は、夫婦だけでやると必ず感情的になります。 「高く売りたい」「安く買いたい」という利益相反がある以上、お互いが疑心暗鬼になるのは当然です。

そんな時こそ、私たちのような「不動産のプロ」を審判役として使ってください。

• 公平な価格の算出

• 相手への論理的な説明

• 代替案（売却した場合との比較）の提示

これらは、法律の専門家である弁護士さんでも難しい、不動産会社だからこそできる専門領域です。

「相手の提示額に納得できない」 「どうすれば適正価格で話し合えるか分からない」

そう思ったら、ハンコを押す前に一度ご相談ください。 あなたが損をしないための「本当の価値」を、私たちが証明します。

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