西宮市南部（甲子園・鳴尾・今津・浜甲子園など）で離婚とお家にお悩みの方へ

「甲子園の下町情緒が好き。離婚してもこの街を離れたくない」 「鳴尾の古い一戸建て。夫から買い取りたいけど、銀行が評価してくれるか心配」

西宮市といえば「苦楽園」や「夙川」の山手エリアが有名ですが、実はご相談が多いのは、阪神電車が走る「南部エリア（浜手）」です。 平坦で住みやすく、大阪・神戸への通勤も便利なこのエリア。

しかし、いざ離婚に伴って「夫から家を買い取りたい（ローンを組み直したい）」と銀行に相談すると、山手エリアとは違った「壁」にぶつかることがあります。

それは、「物件そのものの評価（担保価値）」の壁です。

今回は、西宮南部エリア特有の事情と、銀行審査をクリアして家を守るための戦略を解説します。

なぜ、このエリアは「買取ローン」が組みにくいのか？

元夫婦間売買において、銀行は「人の信用（年収）」だけでなく、「物件の価値」を厳しく見ます。 西宮南部エリアには、以下のような特徴があり、これが審査の足を引っ張ることがあります。

1. 「土地の権利」や「道路」の問題

古い下町エリアには、隣の家と壁がくっついている「連棟住宅（テラスハウス）」や、前の道が狭い「再建築不可（または困難）」な物件が多く残っています。 これらは、一般的な銀行の基準では「担保価値ゼロ（に近い）」とみなされます。 妻に十分な年収があっても、「物件に価値がないから貸せない」と断られてしまうのです。

2. 「近隣相場」との乖離

人気エリアゆえに、実勢価格（売買価格）は高くても、銀行が算定する「積算価格（土地＋建物の理論上の価値）」が低く出ることがあります。 夫への支払いに3,000万円必要でも、銀行が「この家は2,000万円の価値しかない」と判断すれば、差額の1,000万円は自己資金で用意しなければなりません。

【事例】西宮市・今津。築古戸建てを「信金」活用で買い取ったK様

【状況】

• 阪神今津駅周辺の戸建て（夫名義）。築35年。
• 前面道路が狭く、建て替えにはセットバックが必要。
• 妻K様（パート・親の援助あり）が買い取りを希望。

【問題点】 K様はネット銀行や大手地銀に申し込みましたが、「物件の担保基準を満たさない」として全て否決。 夫は「ローンが通らないなら、業者に安く売るしかない」と諦めかけていました。

【解決策：地域密着の「信金」とプロの査定書】 私たちは、大手銀行の基準では通らないと判断し、戦略を切り替えました。

1. 金融機関の変更： 西宮南部エリアの地域事情に精通した「地元の信用金庫」にターゲットを絞る。彼らは「地域の実需（住む価値）」を評価してくれるからです。
2. 専門家による説明： 私たちが「再建築は可能であること」や「近隣の取引事例」をまとめた資料を作成し、担保価値を補強。
3. 元夫婦間売買スキーム： 親族間売買とみなされないよう、適正価格での厳格な契約書を作成。

【結果】 信金担当者が現地を確認し、「この立地なら流動性がある」と判断。 担保評価の壁を乗り越え、K様は無事に融資を受けて夫から家を買い取ることができました。

西宮南部で「損をしない」ための対策

① 大手銀行で断られても諦めない

「物件が古い」「道が狭い」という理由で断られた場合、それは「その銀行の基準に合わなかっただけ」です。 世の中には、そういった物件を専門に扱う金融機関や、地域密着の信金があります。私たち専門店には、その引き出しがあります。

② 「離婚案件」であることを隠さない（プロ経由で）

物件に難がある場合こそ、「離婚に伴う居住継続のための買取」というストーリーが重要になります。 「投資目的」ではなく「切実な住居確保」であることを、私たちプロが銀行に情熱を持って伝えることで、審査の稟議（りんぎ）が通る確率が上がります。

▼こちらの記事も合わせてお読みください 銀行審査と「売れない家」の対策について。

• 【松原・羽曳野・藤井寺で離婚】古い家は「売る」より「買う」が得？南河内エリア特有の銀行審査と名義変更テクニック（※古い家の対策として参考になります）
• 【兵庫播磨エリア】「子育て支援」は捨てたくない！オーバーローンの新築戸建てに住み続ける方法

まとめ：西宮の家、銀行基準だけで諦めないで

「古いから無理」「離婚案件だから無理」 そう銀行で言われても、それはあくまで「一般論」です。

手続きを「正しい売買」に変え、物件の価値を正しく評価してくれる銀行を選べば、道は必ずあります。

西宮・阪神沿線の不動産事情を熟知した私たちが、あなたに代わって銀行と交渉します。

【重要：銀行に行く前の注意点】 多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。特に築古物件や狭小地の場合、審査はより厳しくなります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとり、プロの資料で物件価値を証明することです。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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