枚方・寝屋川・守口・門真…京阪沿線で離婚とお家にお悩みの方へ

「枚方のバス便エリアの一戸建て、売ってもローンが残るから動けない…」 「寝屋川の子育て環境が良いから、離婚しても絶対にここを離れたくない」

京阪沿線（枚方市・寝屋川市・守口市・門真市など）は、ファミリー層に人気のベッドタウンですが、離婚時には「駅距離による資産価値の格差」が問題になります。

特に駅からバス便エリアの戸建ては、「売却額 ＜ ローン残高」となるオーバーローンに陥りやすく、銀行に相談しても「売るなら現金を入れろ」「借り換えは担保割れで無理」と八方塞がりになりがちです。

今回は、そんな「売るに売れない家」でも、諦めずに住み続けるための**「売買」と「契約」のテクニック**を解説します。

オーバーローンでも「住み続ける」2つのルート

銀行に「借り換えしたい」と言って断られた方。アプローチを変えましょう。 方法は以下の2つです。

ルート1：親族の支援を得て「売買」する

物件価値よりもローンが多い場合、通常の銀行ローンは組みにくいです。 しかし、ご実家（親御様）の協力を得て「親子リレーローン」を組む、あるいは親御様に買い取ってもらう「親族間売買」の形をとれば、解決できる可能性があります。

これも個人で銀行に行くと「親族間売買は不可」と断られますが、私たち専門店が「離婚に伴う正当な住み替え（売買）である」と証明する書類を作成し、適切な金融機関（地銀・信金）に持ち込むことで、審査の土俵に乗せることができます。

ルート2：夫名義のまま「使用貸借」契約を結ぶ

買い取りがどうしても無理な場合、夫名義のまま住み続けることになります。 しかし、ただの口約束は危険すぎます（夫が勝手に売却したり、ローンを滞納したりするため）。

そこで、私たち専門家が入り、「使用貸借契約書（または賃貸借契約書）」と「公正証書」をガチガチに作成します。 「夫は養育費代わりにローンを払う」「妻は居住権を持つ」という権利義務を明確にし、銀行に対しても「離婚後も妻が住む」ことの承諾を取り付けます。 ※銀行への報告なしに住み続けると契約違反になるため、必ずプロの調整が必要です。

【事例】枚方市・バス便エリアの戸建て。オーバーローンの壁を越えたA様

【状況】

• 枚方市内の駅からバス15分の一戸建て。
• 夫と離婚。ローン残債2,500万円に対し、査定額は2,000万円（500万円の赤字）。
• 妻A様は「転校させたくない」と居住を希望。

【問題点】 500万円の現金がないため売却は不可。A様の年収では2,500万円の借り換えも不可。銀行からは「解決策なし」と言われました。

【解決策：専門店による「将来の売買予約」】 今は買い取れないが、将来なら可能性があると判断し、長期的な計画を立てました。

1. 5年間の居住契約： 子供が小学校を卒業するまでは、夫名義のままA様が住む契約（公正証書）を作成。
2. 銀行交渉： 私たちから銀行へ事情説明し、「返済が継続されるなら」と黙認を取り付け。
3. 将来の売買予約： 「5年後に、その時の残債額でA様が夫から買い取る（売買する）」という予約契約を締結。

これにより、A様は当面の住居を確保し、5年かけて収入を上げてから正式に買い取る（名義変更する）道筋をつけました。

京阪沿線で「損をしない」ために今すぐやるべきこと

① 銀行ではなく「専門店」に相談する

オーバーローンやバス便物件は、銀行の窓口担当者が最も嫌がる案件です。個人で行っても解決策は提示されません。 「売買」にするか「契約」で守るか。その判断ができるのは離婚不動産の専門店だけです。

② 「適正価格」を知る

「オーバーローンだと思っていたけど、実はトントンで売れる（買える）かも？」 京阪沿線は、大阪・京都の両方に需要があるため、意外と高く評価されることもあります。まずは正確な査定を受けてください。

▼こちらの記事も合わせてお読みください ベッドタウンにお住まいの方に役立つ、具体的な解決事例です。

• 【売却不可】売ってもローンが残る家…離婚時に「オーバーローン」の自宅を賢く処理する3つの出口戦略
• 【大阪で離婚】家の名義変更は「借り換え」では通らない？銀行を納得させる「元夫婦間売買」の仕組み

まとめ：京阪沿線の家は、売り方・守り方にコツがあります

「枚方・寝屋川は売りにくい？」 そんなことはありません。ターゲットを見極めれば必ず道はあります。

逆に「住み続けたい」場合も、駅距離による価格差を逆手に取って、夫からの買取価格を引き下げる交渉材料にすることが可能です。

京阪沿線の不動産市況を知り尽くした私たちが、あなたにとって「一番損のない選択」をサポートします。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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