「毎月しっかり売上はあるし、ローンの支払いも遅れたことはない。だから名義変更もできるはず」

自営業やフリーランスとして働かれている方（あるいはその配偶者）で、このように考えている方は非常に多いです。 しかし、いざ銀行に審査を申し込むと、驚くほどあっさりと「否決（審査落ち）」となるケースが後を絶ちません。

なぜなら、住宅ローンの審査において、銀行はあなたの「売上」や「羽振りの良さ」は一切見ていないからです。 銀行が見ているのは、たった一つの数字。確定申告書の「所得金額」です。

今回は、自営業・個人事業主の方が離婚に伴う家の名義変更（借り換え）をする際、最大の壁となる「所得」の問題と、その対策について解説します。

銀行は「節税」を「低収入」とみなす

会社員の場合、審査の基準になる年収は「税込年収（額面）」です。 一方、自営業者の場合、審査対象となるのは「所得金額（売上 ー 経費）」です。

ここに大きな落とし穴があります。 多くの個人事業主の方は、税金を安くするために、経費を多く計上して「所得」を低く抑える努力（節税）をされています。

税金対策としては大正解ですが、住宅ローン審査においては、これが致命傷になります。 銀行のロジックはこうです。 「申告されている所得が200万円なら、あなたの年収は200万円です。その年収で3,000万円のローンは貸せません」

どんなに実際の資金繰りが良くても、確定申告書という公的な書類上の「所得」が低ければ、融資承認額（借りられる限界額）も低くなってしまうのです。

「3期分の平均」という厳しいハードル

さらに自営業者に厳しいのが、「直近3期（3年）分の決算」を見られることです。

• 会社員：直近1年分の源泉徴収票でOK
• 自営業：直近3年分の確定申告書が必要

「去年は良かったけど、一昨年は赤字だった」 「今年はコロナで売上が落ちた」

このように3年間のうちに一度でも所得が低かったり、赤字の年があると、銀行は「安定性がない」と判断し、審査は非常に厳しくなります。 原則として、「直近の所得」次に「3年間の平均所得」または「3年間の中で最も低い年の所得」を基準に審査されると考えてください。

自営業者が審査に通るための3つの戦略

では、所得を低く申告している自営業者は、絶対に名義変更ができないのでしょうか？ 諦める前に、以下の3つの視点で可能性を探ります。

1. 「減価償却費」を足し戻せる銀行を探す

経費の中には、実際には現金が出ていっていない経費があります。それが「減価償却費」です。 一部の金融機関では、「所得金額 ＋ 減価償却費」を実質的な年収とみなして審査してくれる場合があります。設備投資が多い事業をされている方は、この計算式が使える銀行を選ぶことが重要です。

2. 「フラット35」を活用する

民間銀行（特に都市銀行）は自営業者に厳しい傾向がありますが、「フラット35」は比較的柔軟です。 「3期分の平均」ではなく、「直近1期分の所得」だけで審査してくれるケースがあるため、「去年だけは業績が良かった（所得が高かった）」という方は、フラット35一択で攻めるのがセオリーです。

3. 修正申告、または「来年の申告」まで待つ

もし、過度な節税で所得が極端に低い場合は、今すぐの審査は諦め、次回の確定申告で「あえて経費を減らし、所得を高く申告する」という準備期間を設けるのも一つの手です。 税金は増えますが、「家という資産を守るためのコスト」と割り切る必要があります。

「事業の実態」を証明するのはプロの仕事

「私はWEBデザイナーで経費も少ないし、所得もそこそこあるはずなんだけど…」 そう思っていても、銀行担当者に事業の安定性が伝わらずに落とされることもあります。

私たちにご相談いただければ、単に確定申告書を出すだけでなく、 「この方はどのようなビジネスモデルで、今後もいかに安定した収益が見込めるか」 という補足資料（職務経歴書や事業計画書に近いもの）を作成し、銀行担当者にプレゼンすることも可能です。

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【重要：銀行に行く前の注意点】

ご自身で直接銀行の窓口に行き、「離婚するので夫から妻へ名義変更したい」と相談して断られた履歴（否決履歴）が残ってしまうと、その後私たちがサポートに入っても、覆すのが非常に難しくなります。

「まずは自分で聞いてみよう」と動く前に、必ず弊社にご相談ください。 私たちは「どの銀行なら審査に通る可能性があるか」を知っていますし、銀行が納得する「契約書」を用意することができます。

ご相談は無料です。大切なお子様と、今の家で笑って暮らす未来のために、まずは一歩踏み出してください。

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