伊丹・宝塚の「クセのあるエリア」にお住まいの方へ

「伊丹空港の騒音エリアだけど、防音工事もしてあるし住み心地はいい」 「宝塚の山の上。景色は最高だけど、銀行からは『資産価値が低い』と言われた」

人気の阪神間エリアですが、場所によっては「空港の騒音」や「坂道・バス便」といった事情で、銀行からの担保評価が伸び悩む地域があります。

離婚時に「夫から家を買い取りたい」と銀行に申し込んでも、 「物件の評価額が借入希望額に届きません（担保割れ）」 として、減額回答や否決となってしまうケースです。

「私の年収は足りているのに、家のせいでダメなの？」 そう諦めるのは早いです。 銀行の評価基準は一つではありません。「そのエリアの価値」を正しく見てくれる銀行を選べば、審査は通ります。

今回は、伊丹・宝塚の「難物件」でも融資を引き出し、家を守るための戦略を解説します。

評価が低い物件を攻略する「2つの手」

1. 「フラット35」で担保割れを防ぐ

民間銀行は独自の厳しめな査定を行いますが、「フラット35」は比較的、物件の購入価格（売買価格）を尊重してくれる傾向があります。 特に「耐震性」などの基準さえ満たしていれば、立地条件（騒音や駅距離）による減額幅が小さいのが特徴です。 地銀で減額された案件でも、フラット35なら満額通るケースは多々あります。

2. 「地域密着の信金」の独自評価

伊丹や宝塚に本店・支店を持つ信用金庫は、そのエリアでの生活実態を熟知しています。 「空港に近いけど、実は人気がある」「山手だけど、高級住宅地としてのブランドがある」といった「地元の肌感覚」で評価してくれるため、大手銀行よりも高い評価額が出ることがあります。

ただし、個人で「離婚の相談」に行くと敬遠されるため、専門店経由で「正式な売買案件」として持ち込むことが必須です。

【事例】伊丹市・空港周辺。騒音エリアの戸建てを買い取ったS様

【状況】

• 伊丹空港近くの戸建て（夫名義）。ローン残債2,200万円。
• 離婚後、妻S様（契約社員・年収250万円）が居住希望。
• 大手銀行では「担保評価は1,500万円まで」と減額回答。

【問題点】 差額の700万円を埋める自己資金がありませんでした。 また、S様の年収（250万円）では、希望する2,200万円の借り入れは返済比率の面でもギリギリでした。

【解決策：専門店による資金計画の修正】 S様からご相談を受けた私たちは、以下の対策を講じました。

1. 親子リレーの活用： S様単独では年収要件が厳しいため、同居予定のお母様（年金受給）を連帯債務者に追加。お母様の公的年金を収入合算することで、返済比率に余裕を持たせました。
2. 金融機関の変更： 担保評価に強く、親子リレーが利用しやすい「フラット35」に切り替え。
3. 売買形式： 「夫からS様・お母様への売買」として契約書を作成。

【結果】 年金収入の合算で返済能力が認められ、物件評価もフラット35の基準でクリア。 無事に2,200万円の満額承認が下り、S様は手出しなしで愛着のある家を買い取ることができました。

※高齢の親にローンは背負わせられないと思われた方、是非、以下のブログを参考にしてください。

【親子リレーは親の負担（迷惑）無し】「私が死んだら親が払うの？」は間違いです。離婚後に親の力を借りて家を残す賢い方法

伊丹・宝塚で「損をしない」ための対策

① 銀行には「一人で行かない」

「評価が低い」と言われても、それはその銀行の基準に過ぎません。 諦めて変な条件（高金利なローンなど）に手を出す前に、まずは私たちにご相談ください。評価が出る銀行を選定します。

② 「定額サポート」を活用する

買取手続きにかかる仲介手数料を、弊社の「定額サポートプラン」で節約しましょう。 浮いたお金は、将来のリフォーム費用などに回せます。

▼こちらの記事も合わせてお読みください 銀行交渉やフラット35の活用について。

• 【審査リベンジ】民間銀行で全滅…でも諦めない！「フラット35×親子リレー」で夫から家を買い取る最終手段
• 【尼崎・宝塚で離婚】「あましん」活用で家を守る！駅近マンションと山手戸建て、それぞれの「買取」戦略

まとめ：どんな家にも、価値はあります

「銀行に価値がないと言われた」 そんな言葉に傷つかないでください。あなたにとって価値がある家なら、それを守る方法は必ずあります。

伊丹・宝塚エリアの不動産事情を熟知した私たちが、あなたに代わって銀行を説得します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

>>  離婚による元夫婦間の家とローンの名義変更の無料相談はこちら
「私の年収でも名義変更できる？」「元夫とあまり話したくない」など、複雑な事情も安心してお話しください。経験豊富な専門スタッフが、あなたに最適な解決策をご提案します。お問い合わせによりご相談をいただいてもセールスはいたしておりません。

>> 【無料】気軽にLINEで相談
個人情報が特定されるような情報提供は控えたいけれども「具体的に相談はしたい」という方はLINEよりお気軽にご相談ください 。