入籍していない二人を襲う「税金」と「銀行」の壁

「結婚を前提に、二人でペアローンを組んでマンションを買いました」 「事情があって入籍はしていませんが、内縁関係として10年連れ添い、家も共有名義です」

近年、こうした事実婚（内縁関係）や婚約中のカップルが、共同で家を購入するケースが増えています。 しかし、いざ関係を解消（別れる）ことになった時、法律婚の夫婦にはない「恐ろしい落とし穴」があることをご存知でしょうか？

それは、「財産分与（非課税）」という特権が使えないことです。

法律上の夫婦であれば、離婚時の家の譲渡は「財産分与」とみなされ、贈与税はかかりません。 しかし、他人同士（内縁）の場合、安易に持分を渡すと「他人への贈与」とみなされ、数百万円の贈与税が発生するリスクがあるのです。

今回は、埼玉県で実際にあった事例をもとに、事実婚カップルが損をせずにペアローンを解消する「売買」という解決策を解説します。

【事例】埼玉県・入籍前のペアローン解消。「贈与」ではなく「売買」で解決したY様

【状況】

• 埼玉県内の一戸建てを購入（4,000万円）。
• 婚約中の彼とペアローン（持分50:50）を組んでいたが、関係が悪化し婚約破棄。
• 彼女であるY様が「私が家を買い取って住み続けたい」と希望。

【問題点】 二人は戸籍上は「他人」です。 もし、彼が「慰謝料代わりに俺の持分（2,000万円分）をあげるよ」と言って無償で名義を変えると、Y様には「2,000万円の贈与を受けた」として、約700万円もの贈与税が課せられる可能性がありました。

また、銀行からも「婚約解消による名義変更」は、離婚による財産分与と違って理由が弱いため、「原則として認めない（一括返済してください）」と厳しい回答でした。

【解決策：他人間の不動産売買として処理】 私たちは、この件を「財産分与」ではなく、「通常の不動産売買」として処理しました。

1. 適正価格での売買契約： Y様が買主、元彼が売主となり、市場価格に基づいた正式な「売買契約書」を作成。
2. 住宅ローンの借り換え： Y様単独の名義で、別の銀行から「中古住宅購入資金」としてローンを借り直す（借り換え）。
3. 資金の移動： Y様が借りたローンで、元彼側の残債を完済し、対価を支払う。

これにより、税務署に対しては「正当な売買取引（お金を払って買った）」となるため贈与税は発生しません。また、銀行に対しても「中古物件の購入」という形をとることで、スムーズに審査を通すことができました。

事実婚・内縁関係のペアローン解消、3つの鉄則

法律の保護が薄い二人だからこそ、以下の点に注意が必要です。

1. 「あげる・もらう」は絶対にNG

入籍していない場合、無償での譲渡はすべて「贈与」になります。 必ず「適正な価格（時価）」で売買する形をとらなければなりません。安すぎても「低額譲渡（みなし贈与）」として課税されるため、プロによる価格査定が必須です。

2. 「つながりのない銀行」へ借り換える

今の銀行に「別れるので名義を変えたい」と相談しても、内縁関係の場合は「他人への名義貸し」を疑われ、非常に警戒されます。 今の銀行と交渉するよりも、「新規の住宅購入」として別の銀行で融資利用する方が、圧倒的に審査が通りやすいです。

3. 公正証書よりも「売買契約書」

事実婚の解消契約書（公正証書）を作ることも重要ですが、不動産に関しては「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」を不動産会社に作成してもらうことが、銀行審査と税務調査をクリアするためのパスポートになります。

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まとめ：事実婚の家問題は「不動産取引」として解決する

「私たちは事実婚だから、財産分与で半分こ」 その思い込みが、税務署からの通知を招きます。

戸籍上の繋がりがない二人の不動産問題は、感情論ではなく「ドライな不動産取引」として処理するのが、結果としてお互いを守ることになります。

「贈与税がかからないように名義を変えたい」 「内縁の妻が住み続けるためのローン審査を通したい」

そうお考えの方は、特殊な権利関係に強い私たちにご相談ください。 税金とローンのリスクを回避する、最適な「売買スキーム」をご提案します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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