「名義を変えるだけ」でお金がかかる？

「ペアローンを解消して、夫の持分を私に移したい」 「ローンは私が引き継ぐから、お金のやり取りはナシでいいよね？」

そう考えている方は、要注意です。 不動産の名義を動かすとき、そこには必ず「税金」問題がつきまといます。

特に怖いのが「贈与税」です。 もし、夫の持分（例えば1,500万円分の価値）をタダでもらったとみなされると、数百万円単位の税金請求が来る可能性があります。

今回は、ペアローン解消時に陥りやすい税金の落とし穴と、それを回避する正しい手続きについて解説します。

なぜ、「ローン引き継ぎ」だけではダメなのか？

1. 「負担付贈与」とみなされるリスク

「夫のローン残債（負債）を引き受ける代わりに、夫の持分（資産）をもらう」 これを法律用語で「負担付贈与」と言います。

もし、「家の価値」が「ローン残債」よりも高かった場合、その差額分は「夫から妻への利益供与（贈与）」とみなされます。

• 夫の持分の価値： 2,000万円
• 引き継ぐローン： 1,500万円
• 差額（利益）： 500万円 → これに贈与税がかかる！

最近は不動産価格が上がっているため、この「差額」が発生しやすく、思わぬ課税を受けるケースが増えています。

2. 「財産分与」なら非課税だが…

離婚に伴う財産分与であれば、原則として贈与税はかかりません。 しかし、税務署に対して「これは財産分与です」と証明するためには、離婚協議書などで明確な根拠を示さなければなりません。 単に登記原因を「財産分与」にするだけでは、中身が伴っていないと判断されるリスクがあります。

税金をかけずに解決する「売買」のすすめ

贈与税のリスクを完全に排除する最も安全な方法は、「適正価格での売買」という形をとることです。

1. 夫の持分を「時価」で評価する。
2. 妻がその金額で「買い取る（お金を払う）」。
3. そのお金で、夫のローンを完済する。

これなら、「対価を支払った取引」になるため、贈与にはなりません。 さらに、銀行に対しても「住宅購入資金」として融資を申し込みやすくなるため、一石二鳥です。

【事例】評価額が上がっていたマンション。売買で解決したS様

【状況】

• ペアローンで購入したマンション。夫の持分1/2。
• 購入時より値上がりし、夫の持分の価値は2,500万円。
• 夫のローン残債は2,000万円。

【リスク】 単にローンを引き継ぐだけだと、差額500万円に対して贈与税がかかる可能性がありました。

【解決策：専門店による売買契約】 S様からご相談を受けた私たちは、以下の処理を行いました。

1. 売買契約： 夫の持分を2,500万円で買い取る契約を作成。
2. 資金調達： S様が2,500万円のローンを組み、夫に支払う。
3. 精算： 夫は受け取った2,500万円でローン（2,000万円）を完済し、残りの500万円は財産分与の精算金として受け取る（またはS様に渡すなど協議）。

【結果】 お金の流れを透明化したことで、税務署からの指摘リスクをゼロにし、銀行審査もスムーズに通すことができました。

税金のことは、手続きの「前」に相談を

名義を変えてしまってからでは、税金の対策はできません。 「登記」をする前に、「契約」の段階で正しい形を作っておく必要があります。

「私のケースは税金がかかる？」 「どういう契約にすればいい？」

そんな不安をお持ちの方は、ぜひ私たちにご相談ください。 銀行審査だけでなく、税務リスクも考慮した、完璧なプランニングをご提案します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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