今回は、「離婚後の家について、元夫から持分を譲ってもらう予定なんですが、『名義だけ変えればいいですよね？』とお考えだった大阪府のA様（40代女性）のご相談をもとに、元夫婦間における家とローンの名義変更の現実についてお話しします。

この記事で分かること（3点）

• 離婚後に元夫婦間で家の名義を変えるときに、なぜ「名義だけ変更」は危険なのか（贈与税・財産分与・売買の違い）

• 不動産の名義変更を行う際に、税金・ローン・登記をまとめて考えるべき理由と、損をしないための基本的な考え方

• 元夫婦・親族間取引に対する住宅ローン審査の実情と、専門家に相談することで現実的な解決ルートが見えてくるプロセス

一見シンプルに見える「名義変更」ですが、

• 税金（とくに贈与税）

• 住宅ローンの審査・銀行のルール
  が絡むため、実務レベルでは決して簡単な手続きではありません。

「名義だけ変えればいい」「ローンを借りればいい」
とお考えの方にこそ、ぜひ一度目を通していただきたい内容です。

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元夫婦間の名義変更を「簡単」と考えてはいけない理由

「名義を変える＝資産をもらう」ということ

ご相談の中で、もっとも多いお話のひとつが、

「家の名義だけ、私に変えてしまえばいいんですよね？」

というお考えです。
気持ちはよく分かりますし、決して悪意があるわけではありません。
「これまで一緒に住んできた家だし、これからも子どもと住み続けたい」
というお気持ちから出てくる、自然な発想だと思います。

しかし、法律や税金の世界では、名義を変える＝資産を無償でもらうという扱いになります。
不動産は金額が大きいため、「ちょっと名義を変える」では済まないのです。

名義変更には「贈与税」がつきまとう

不動産の名義を変えて、新しい名義人が元の所有者に対価（お金）を支払わない場合、税務署はそれを「贈与」と見ます。

• 不動産という資産をタダでもらった

• その代わりに、贈与税をしっかり払ってください

という考え方ですね。

贈与税は、他の税金と比べても税率が高く、課税価格が大きくなると税額も一気に跳ね上がります。
「名義を変えただけのつもりが、数百万円単位の贈与税を請求される」というケースも、理論上はあり得ます。

「少額ならOK」でも不動産は別物

「贈与税は110万円まで非課税って聞いたことがある」
という方も多いと思います。

たしかに、金額が小さければ贈与税がかからないこともありますが、不動産の名義変更は基本的に大きな金額になります。
評価額によっては、非課税枠を大きく超えてしまい、贈与税の負担がかなり重くなることも珍しくありません。

例外的に「名義変更だけ」で済むケースもある

とはいえ、すべてのケースで「贈与＝絶対NG」というわけではありません。
たとえば、

• 20年以上婚姻している夫婦の間で

• 居住用不動産を贈与する

場合に利用できる、「配偶者控除」という特例があります。一定の条件を満たせば、贈与税がかからない、あるいは大きく軽減されることもあります。

ただし、

• 条件に当てはまるかどうか

• 他により良い方法がないか
  は、個別に慎重に検討する必要があります。

当センターでは、贈与・売買・財産分与など複数の選択肢を比較しながら、トータルで有利な方法をご提案しています。

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離婚時の名義変更には「税金」と「手続き」の設計が欠かせない

財産分与で名義を移すという選択肢

離婚に際して、弁護士や司法書士が作成する離婚協議書や調停調書のなかで、

「自宅不動産は妻が取得する」

といった合意をすることがあります。
いわゆる財産分与による名義変更です。

財産分与による名義変更は、贈与に比べて税務上の取り扱いが異なり、結果として税負担を抑えられるケースもあります。
しかし、すべてのケースでベストとは限らず、

• 固定資産税評価額やローン残高

• 共有持分の割合

• その後の売却・住み続ける予定

などを踏まえて、慎重にシミュレーションを行う必要があります。

売買という形にする方法もある

元夫婦間であっても、条件を整えれば売買契約の形で名義を移すことも可能です。
この場合、単純な贈与とは違い、

• 売買代金の授受

• 売主・買主としての税務処理（譲渡所得税など）
  が必要になります。

一般の不動産売買と違い、

• 感情面の配慮

• ローンや担保権との調整
  など、独特のハードルが多いため、「元夫婦間の売買」に慣れている専門家のサポートが欠かせません。

「合法的に税負担を抑える」ためのノウハウ

当センターでは、

• 売買

• 財産分与

• 特例を活用した贈与
  などを組み合わせながら、可能な限り税負担を抑えつつ、法的に問題のない形で名義変更を実現するスキームを構築しています。

ここで詳しいノウハウまではお伝えできませんが、ポイントは、

• 税務

• 法務（登記・契約）

• 不動産実務

をバラバラに考えないことです。
この3つを一体として整理することで、ムリ・ムダ・ムラのない名義変更が可能になります。

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「ローンを利用すればいい」という発想に潜む落とし穴

「ローンを組めば解決」は本当に簡単？

もう一つよくあるご相談が、

「元夫の持分を買い取るので、ローンを利用すればいいんですよね？」

というものです。
理屈としてはそのとおりなのですが、実務としては、ここにも大きなハードルがあります。

住宅ローンは、

• 数千万円という大きな金額を

• 何十年という長期で

貸し出す商品です。
金融機関としても、簡単にOKを出せる話ではありません。

住宅ローン審査の基本条件

審査の際には、少なくとも次のようなポイントが見られます。

• 安定した継続収入があるか

• 勤続年数に問題はないか

• 他の借入状況（カードローン・自動車ローンなど）はどうか

• 返済比率が適正か

• 担保となる不動産の評価が十分か

• 返済原資や購入動機が明確か

これらは通常の住宅購入でも同じですが、元夫婦間・親族間の取引になると、さらに条件が厳しくなりがちです。

元夫婦間・親族間の取引は「原則NG」という銀行も

多くの金融機関では、内部規定として、

• 離婚に伴う元夫婦間の売買

• 親子・兄弟など親族間の売買

に対して、融資を控える、あるいは原則NGとする方針をとっています。
表向きには「不可」と言われてしまうケースが多いのは、このためです。

ただし、これはあくまで一般的なルールであり、

• 物件の状況

• ご相談者さまのご収入やご年齢

• 他の債務の状況

• 取引のスキーム（どのような形で名義を移すか）

などによっては、現実的な解決策が見えてくるケースも少なくありません。

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専門家に相談することで開ける「現実的なルート」

銀行ごとの「スタンス」を踏まえた提案ができる

当センターでは、これまで多くの

• 元夫婦間・親族間の名義変更

• 持分買取

• 住宅ローンの借り換え

をお手伝いしてきました。

その経験から、

• どの金融機関が、どのような案件に前向きか

• どのような条件・書類を整えれば審査が通りやすいか

といった「実務的な感覚値」を持っています。

そのため、初回のご相談の段階でも、

• そもそもローンの取り上げが可能かどうか

• 承認の可能性がどの程度見込めるか

• ローンが難しい場合、別のルートはあるか

といった目安をお伝えすることができます。

「何から話せばいいか分からない」という方へ

初めてご相談いただく方の多くは、

「そもそも、何から話せばいいのか分からない」

とおっしゃいます。

そのような場合でも、

• 現在の名義（登記簿謄本）

• ローン残高や毎月の返済額

• 今後、誰が住み続ける予定なのか

といった点から、こちらで順番に整理していきますので、ご安心ください。

早めの段階でご相談いただければいただくほど、

• 選べる手段が増える

• 無駄な費用や時間をかけずに済む
  というメリットがあります。

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まとめ：名義変更は「早めの相談」と「正しい手順」がカギ

離婚に伴う元夫婦間の名義変更は、

• 感情的には「シンプルに変えたい」

• 実務上は「税金・ローン・銀行のルール」が絡む

というギャップが、とても大きい手続きです。

• 名義だけ変えればいい

• ローンを組めば何とかなる

と考えて動き始めてしまうと、

• 思わぬ税金負担が発生する

• ローン審査に落ちて時間だけが過ぎる

• 元配偶者との関係がこじれてしまう

というリスクもあります。

迷われたときは、一度立ち止まって現状を整理し、第三者の専門家の視点を入れることをおすすめします。

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