「京都らしいこの路地の雰囲気が好きなんです。子供もここの地域コミュニティで育っていますし、離れたくありません」

今回ご紹介するのは、京都府京都市（左京区）にお住まいのU様（40代・会社員女性）の事例です。 京都、特に歴史的な街並みが残るエリアでは、築年数が経っていても手入れが行き届いた、味のあるお住まいが多いのが特徴です。

U様のご自宅も、ご夫婦でこだわってリノベーションしながら住んできた戸建てでした。 離婚にあたり、夫は「家は君が引き継いでくれればいい」と合意してくれましたが、いざ銀行に相談に行くと、京都ならではの「担保評価の壁」にぶつかりました。

「土地の価値しかありません」という銀行の評価

U様の家のローン残債は1,800万円。 対して、銀行が出した査定額（担保評価）は1,200万円でした。

銀行担当者：「建物は築年数が古いため評価を出し難いです。土地の路線価も、接道条件などからこの金額が限界ですね。差額の600万円を現金で用意いただくということで融資できますが…」

京都の入り組んだ路地や、建築基準法上の制限が厳しいエリアでは、大手銀行の画一的なマニュアル査定だと、驚くほど低い評価しか出ないことがあります。 U様には600万円もの現金を用意する余裕はありません。

「夫は『残債さえ消してくれればいい』と言ってくれているのに、銀行が貸してくれないせいで話が進まないんです」

京都の価値をわかるのは、地元の金融機関

ご相談を受けた私たちは、U様の年収（350万円）と勤続年数を確認した上で、こう判断しました。 「U様、大手銀行ではなく、京都の事情に詳しい地域密着の金融機関に相談を変えましょう」

私たちは以下の戦略で再審査を申し込みました。

1. 「属性」で担保不足をカバー: U様の勤続年数が長く、安定していることをアピール。担保価値（モノの価値）が多少足りなくても、U様の信用力（人の価値）でカバーし、1,800万円全額の融資を打診しました。
2. 地域特性の理解: 京都の不動産は、築年数が古くても市場価格（実勢価格）は落ちにくいという特性があります。その「実際の取引相場」を理解している地元の金融機関を選定しました。

「風情ある我が家」で再出発

審査の結果、見事に「1,800万円の満額承認」。 U様は現金を一銭も手出しすることなく、夫名義のローンを完済し、ご自身の単独名義に借り換えることができました。

「『古いから価値がない』なんて言われてショックでしたが、ちゃんと評価してくれる銀行も探せばあるんですね。プロに頼んで正解でした」

U様は今も、季節の花を飾った玄関で、お子様と京都暮らしを楽しまれています。

京都での離婚・名義変更は「目利き」が重要

京都市内の不動産は、景観条例や建築制限が複雑で、銀行によって評価が真っ二つに分かれることがよくあります。 「銀行に断られたから無理」と諦める前に、まずはご相談ください。

• 「このエリアなら、あの金融機関が強い」
• 「この物件条件なら、評価を出してくれる支店がある」

私たちは、そんな関西エリア特有の金融機関情報を網羅しています。 あなたの大切な家を、正当に評価して守るお手伝いをさせてください。

▼こちらの記事も合わせてお読みください 担保評価が低い場合の対策はこちらも参考に。

【築古物件・団地】「建物価値ゼロ」で銀行に断られた…。築45年の団地をリフォーム資金ごと借り換えた方法

【大阪府豊中市】「北摂の教育環境を守りたい」夫婦で出した答え。年収400万の妻がペアローンを単独名義にした方法

【重要：銀行に行く前の注意点】

ご自身で直接銀行の窓口に行き、「離婚するので夫から妻へ名義変更したい」と相談して断られた履歴（否決履歴）が残ってしまうと、その後私たちがサポートに入っても、覆すのが非常に難しくなります。

「まずは自分で聞いてみよう」と動く前に、必ず弊社にご相談ください。 私たちは「どの銀行なら審査に通る可能性があるか」を知っていますし、銀行が納得する「契約書」を用意することができます。

ご相談は無料です。大切なお子様と、今の家で笑って暮らす未来のために、まずは一歩踏み出してください。

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