「夫から家をもらうことになったんだけど、これって『贈与』になるの？ それとも『財産分与』？」 「銀行でローンを組むには、どういう名目で申し込めばいいの？」

離婚に伴う家の名義変更で、多くの方がつまづくのが「手続きの形式（ルート）」です。 ゴールは「夫から妻へ名義を変える」という一つですが、そこに至るルートは大きく分けて3つあります。

1. 贈与
2. 財産分与
3. 売買

結論から申し上げます。もし家のローンがまだ残っていて、あなたが新しくローンを組んで引き継ぐつもりなら、選ぶべき正解ルートは「3. 売買（元夫婦間売買）」一択です。

今回は、なぜ「売買」でなければならないのか。税金と銀行審査の観点から、3つのルートを徹底比較します。

ルート1：【贈与】（最も危険な選択肢）

「タダであげるよ」と言われたから「贈与」。言葉の意味としては正しいですが、不動産実務においては最も選んではいけないルートです。

• 税金: 年間110万円を超える贈与には、高額な「贈与税」がかかります。例えば1,000万円の不動産評価額なら、約200万円近い税金が発生する可能性があります。
• 銀行審査: これが最大の問題です。銀行は「タダでもらう不動産」に対して、住宅ローンを貸してくれません。住宅ローンはあくまで「家を『買う』ための資金」だからです。贈与の場合、資金の使い道（資金使途）がないため、融資の対象外となります。

ルート2：【財産分与】（税金は安いが、審査が微妙）

離婚と言えばこれ。「夫婦の共有財産を分ける」という手続きです。

• 税金: 原則として非課税です（贈与税も不動産取得税もかかりません）。税務上は非常に優秀なルートです。
• 銀行審査: ここがネックです。現金で一括返済できるなら問題ありませんが、ローンを組む場合、銀行によっては「財産分与のための資金（慰謝料的な意味合い）」とみなされ、低金利の「住宅ローン」ではなく、金利が高い「フリーローン」などを案内されるケースがあります。 また、登記上の原因を「財産分与」にするには離婚成立後でなければならず、タイミングの調整が難しい側面もあります。

ルート3：【売買】（ローン審査の王道）

夫から妻へ、適正な価格で「家を売る」という形式をとります。私たちが最も推奨し、多くの解決事例で採用しているルートです。

• 税金: 離婚に伴う売買であり、適正価格であれば、実質的に財産分与の一環とみなされ、贈与税の問題はクリアできます。
• 銀行審査: ここが最大のメリットです。銀行に対して「中古住宅の購入資金」として堂々と住宅ローンを申し込めます。 銀行員にとっても「家の売買に伴う融資」は日常業務なので、審査の土俵に乗りやすく、低金利の住宅ローン商品が適用されます。 さらに、要件を満たせば「住宅ローン控除（減税）」が使える可能性も出てきます。

結論：「ローンが残っているなら『売買』一択」

整理しましょう。 ローンが残っておらず、現金も動かないなら「財産分与」で登記を変えるだけでOKです。

しかし、「夫のローン残債を、妻が新しいローンで肩代わりする（借り換える）」必要があるなら、銀行が融資しやすい「売買」の形をとるのが鉄則です。

ただし、個人間で「売ります買います」と言っても、銀行は信用してくれません。 そこで必要になるのが、「不動産会社（宅建業者）が作成した重要事項説明書と売買契約書」です。

迷ったら「実利」を取ろう

「夫婦なのに売買なんて他人行儀な…」と思われるかもしれませんが、これはあくまで「銀行から低金利で融資を引き出し、確実に家を守るためのテクニック」です。

弊社は、この「離婚に伴う元夫婦間売買」に特化したサポートを行っています。 「私たちの場合はどのルートが最適？」と迷われたら、まずは無料診断をご利用ください。あなたの状況に合わせ、最も税金が安く、審査に通りやすいプランを作成します。

▼こちらの記事も合わせてお読みください 銀行交渉で失敗したくない方はこちら。

【解決事例】「家は妻に譲る」夫婦で合意していたのに…。銀行窓口で「門前払い」された私たちが、たった1ヶ月で名義変更できた理由

【保存版】離婚で家の名義変更、費用はいくらかかる？登録免許税から銀行手数料まで総まとめ

【重要：銀行に行く前の注意点】

ご自身で直接銀行の窓口に行き、「離婚するので夫から妻へ名義変更したい」と相談して断られた履歴（否決履歴）が残ってしまうと、その後私たちがサポートに入っても、覆すのが非常に難しくなります。

「まずは自分で聞いてみよう」と動く前に、必ず弊社にご相談ください。 私たちは「どの銀行なら審査に通る可能性があるか」を知っていますし、銀行が納得する「契約書」を用意することができます。

ご相談は無料です。大切なお子様と、今の家で笑って暮らす未来のために、まずは一歩踏み出してください。

>>  離婚による元夫婦間の家とローンの名義変更の無料相談はこちら
「私の年収でも名義変更できる？」「元夫とあまり話したくない」など、複雑な事情も安心してお話しください。経験豊富な専門スタッフが、あなたに最適な解決策をご提案します。お問い合わせによりご相談をいただいてもセールスはいたしておりません。

>> 【無料】気軽にLINEで相談
個人情報が特定されるような情報提供は控えたいけれども「具体的に相談はしたい」という方はLINEよりお気軽にご相談ください 。