「離婚して家を売りたい。でも、査定に出したら絶望しました」

最近、新築でフルローンを組んで購入したご夫婦から、このような悲鳴にも似たご相談が増えています。 家の査定額よりも、住宅ローンの残債の方が大幅に多い状態、いわゆる「オーバーローン」です。

通常、オーバーローンの家を売るには、足りない差額（数百万円）を現金で用意しなければなりません。しかし、離婚に伴う引越しや養育費で手一杯の中、そんな大金を用意できる方は稀です。

「売るにお金がなく、払うにも夫が出て行って支払いが滞りそう。もう競売か自己破産しかないのでしょうか…」

今回は、そんな八方塞がりの状態から、「あえて売らない（妻が引き受ける）」という選択をすることで、家も信用情報も守り抜いたF様（30代後半・看護師）の解決事例をご紹介します。

「売っても500万円の借金」という現実

F様ご夫婦は3年前に、都内近郊に5,000万円の新築戸建てを購入しました。当時は夫の単独名義でフルローン（頭金なし）でした。

しかし、夫のモラハラが原因で離婚を決意。 家を売って清算しようと不動産会社に査定を依頼したところ、結果は「4,200万円」。 ローンの残債はまだ「4,700万円」残っています。

つまり、家を売るためには、差額の500万円と、仲介手数料などの諸費用約150万円、合計650万円もの現金を用意して銀行に一括返済しなければならないのです。

夫は「そんな金はない。払えないなら競売にかかっても仕方ない」と自暴自棄に。 F様は「競売になって借金だけ残るのは嫌。子供の学区も変えたくない」と悩んでいました。

銀行の壁：「担保価値が足りません」

F様は看護師として働いており、年収は500万円ほどありました。「私がローンを引き継げばいいのでは？」と考え、銀行に相談に行きました。

しかし、銀行の審査担当者は難色を示します。 「F様の年収は十分ですが、物件の担保価値（4,200万円）に対して、借入希望額（4,700万円）が大きすぎます。担保割れの状態では融資できません」

銀行は基本的に、「家の価値」までしかお金を貸してくれません。オーバーローン状態での借り換え（名義変更）は、非常にハードルが高いのです。

「担保割れ」でも融資する銀行を探せ

F様からご相談を受けた私たちは、すぐに戦略を練り直しました。 そもそも、離婚における融資は受け付けていないという金融機関が多く、その上で担保評価にシビアな金融機関もあります。しかし、「担保価値よりも、本人の『返済能力（属性）』を重視して、担保評価額以上の融資をする銀行」も少なからず存在します。

F様の強みは「看護師」という安定した職業と年収です。 私たちは、F様の属性を高く評価し、かつオーバーローン部分（担保不足分）も含めて融資可能な金融機関をピックアップしました。

さらに、以下のロジックを組み立てました。

1. 諸費用ローンの活用: 担保不足分の一部を、住宅ローン本体ではなく「諸費用ローン」等の枠組みでカバーし、全体の融資額を確保する。
2. 適正価格での売買契約: 夫から妻への売買価格を、あえて「残債と同額（4,700万円）」に設定。これにより、夫は売却代金でローンを完済でき、持ち出しなしで債務から解放されます。

借金消滅、そして平穏な生活へ

複数の銀行に打診した結果、ある地方銀行で「満額承認」が降りました。 決め手はやはり、F様の職務経歴の安定性と、私たちが作成した「離婚協議書（養育費等の取り決め）」による返済計画の信頼性でした。

決済の日。 夫のローン（4,700万円）は、F様が組んだ新しいローンによって全額返済されました。 夫は「借金がチャラになって助かった」と安堵し、F様は「これで競売の恐怖から解放された。子供とここに住み続けられる」と涙ぐんで喜ばれました。

もしあの時、諦めて「競売」になっていたら…家を追い出された上に、数百万円の借金が残り、ご夫婦ともにブラックリスト入りしていたでしょう。 「名義変更（借り換え）」が、最悪のシナリオを防ぐ防波堤になったのです。

「売れない」なら「買う」という選択肢

オーバーローンで悩んでいる方は、「売るためにお金が必要」という常識に縛られがちです。 しかし、視点を変えて「妻（または夫）が買い取る」という形をとれば、「担保割れでも貸してくれる銀行」を探すという全く別の解決ルートが見えてきます。

ただし、これには「どの銀行がオーバーローン融資に積極的か」という専門知識が必要です。 「うちは売っても借金が残るから無理…」と諦める前に、まずはご相談ください。あなたの職業や年収なら、その借金を飲み込んで家を守れる可能性があります。

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【重要：銀行に行く前の注意点】

ご自身で直接銀行の窓口に行き、「離婚するので夫から妻へ名義変更したい」と相談して断られた履歴（否決履歴）が残ってしまうと、その後私たちがサポートに入っても、覆すのが非常に難しくなります。

「まずは自分で聞いてみよう」と動く前に、必ず弊社にご相談ください。 私たちは「どの銀行なら審査に通る可能性があるか」を知っていますし、銀行が納得する「契約書」を用意することができます。

ご相談は無料です。大切なお子様と、今の家で笑って暮らす未来のために、まずは一歩踏み出してください。

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