近年、フリーランスや個人事業主として働く女性が増えています。 自分の腕一本で生計を立てる逞しい女性たちですが、住宅ローンの審査となると、会社員に比べて圧倒的に不利な立場に置かれがちです。

特に多いのが、「節税対策で、確定申告上の『所得』を低く抑えている」ケース。

「離婚して、夫名義の家を私が買い取りたい。でも、去年の申告所得は240万円…。これじゃ審査なんて通らないですよね？」

そのように最初から諦めている方が非常に多いのです。 しかし、結論から言えば諦める必要はありません。

今回ご紹介するのは、自宅でネイルサロンを経営されている兵庫県のF様（30代女性）の事例です。 確定申告書の数字だけ見れば「融資不可」と判断されるギリギリの水準でしたが、私たちはF様の「経営の実態」を正しく評価してくれる金融機関を探し出し、無事に元夫からの買取りを成功させました。

「節税」が仇となる住宅ローン審査の壁

F様は、ご自宅の一室をサロンとして使い、ネイリストとして独立して5年。 腕は確かでリピーターも多く、実際の生活水準は決して低くありません。

しかし、税理士のアドバイスで経費を多く計上し、税金を抑えるために確定申告上の「所得（利益）」は約240万円になっていました。 離婚に伴い、元夫が出て行くことになり、F様はこの家兼サロンを買い取りたいと考えました。

しかし、メインバンクの担当者は冷ややかでした。 「所得240万円ですか…。会社員ならまだしも、自営業の方でその所得ですと、1,800万円の融資は厳しいですね。最低でも400万円ほど申告がないと…」

会社員であれば「源泉徴収票（額面）」を見てもらえますが、自営業者は「所得（手取り）」が厳しく審査されます。 「税金を安くした分、信用もなくなっていたなんて…」 F様は、住まいと職場（サロン）の両方を同時に失う危機に直面しました。

相談時のF様の状況：職場を失う恐怖

• ご相談者: F様（36歳女性）兵庫県在住
• ご家族構成: 妻（本人）、お子様1人（小学生）
• ご職業: 自営業（ネイリスト・開業5年）
• 確定申告所得: 約240万円（売上は約600万円）
• 物件状況: 元夫単独名義の一戸建て。ローン残債 約1,800万円。
• ご希望: 自宅兼店舗のため、退去は廃業に直結する。なんとしても買い取りたい。

もし審査に通らなければ、家を売却し、F様はアパートへ引っ越し、さらに新しいテナントを借りてサロンを一から作り直さなければなりません。それは事実上の廃業宣告に近いものでした。

解決へのアプローチ：数字の裏側にある「実力」を見せる

私たちはF様の決算書（確定申告書）を3期分拝見し、「これなら通せる道がある」と判断しました。 所得はギリギリですが、売上は安定しており、赤字（損失）ではありませんでした。

自営業者が元夫婦間売買を通すためのポイントは以下の2点です。

1. 「所得」ではなく「事業の安定性」を見る金融機関へ

一般的な銀行は「所得」の数字で足切りをしますが、住宅支援機構（フラット35など）や一部の地方金融機関は、審査の基準が異なります。

• 経費の読み替え: 減価償却費など、実際には現金が出ていっていない経費を所得に足し戻して評価してくれる。
• 資金繰りの安定: 毎月の通帳の入出金履歴を見て、「返済能力あり」と判断してくれる。

私たちはF様のエリアで、自営業者の審査に柔軟な金融機関を選定し、F様の事業がいかに安定しているかをプレゼンしました。

2. 「元夫婦間売買」で事業用スペースも確保

F様の物件は「店舗併用住宅」に近い扱いでしたが、住宅ローンの要件を満たすよう、居住スペースと事業スペースの割合を確認。 元夫からF様への「不動産売買契約」の形を整える際、単なる住居の確保だけでなく、「女性の自立支援」という文脈でも審査担当者にアピールを行いました。

弊社が仲介に入り、適正な価格での売買契約書を作成したことで、金融機関からも「事業用の運転資金ではなく、正当な住宅取得資金である」と認められました。

解決の結果：サロンも住まいも守り抜いた

審査の結果、希望額である1,800万円の融資承認が降りました。 （金利は会社員より若干高めになりましたが、それでも家賃を払うより安い金額で収まりました）

• 取引: F様が元夫から物件を「売買」で購入
• 名義: 元夫単独 ⇒ F様単独名義へ変更
• 事業: サロンの移転・廃業を回避

「諦めなくて本当によかったです。ここを出て行けと言われたら、子供をどうやって育てていこうかと絶望していました」 F様は涙ぐみながら契約書に判を押されました。

担当者より：自営業だからと諦める前に

「確定申告の数字が悪いから」 「開業したばかりだから」

そうご自身で判断して、銀行に行く前から諦めている自営業・フリーランスの方は本当に多いです。 しかし、金融機関によっては「数字の裏側」を見てくれるところがあります。

特に離婚に伴う買取り（元夫婦間売買）の場合、今後の生活基盤を確保するという切実な事情があります。 私たちのような専門家が間に入り、適切な資料作成と金融機関選定を行えば、道は開けます。

あなたの「事業」と「家族」を守るために。まずは決算書を持ってご相談ください。

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【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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