離婚に伴いマイホームを処分しようとした時、最も頭を抱えるのが「オーバーローン」の問題です。 オーバーローンとは、家の売却価格（資産価値）よりも、残っている住宅ローンの金額（借金）の方が多い状態のこと。

「離婚するから家を売りたい」 そう思って不動産会社に査定を出したら、「今の相場だと2,200万円でしか売れません。でもローンは2,500万円残っています。差額の300万円を現金で用意しないと売れませんよ」と告げられてしまう…。

離婚でただでさえお金がかかる時期に、数百万円もの現金を用意するのは困難です。かといって、このまま夫名義で放置するわけにもいかない。

今回は、そんな「売るに売れない」状況で悩まれていた、大阪府のK様（30代後半・会社員女性）の事例をご紹介します。 K様は「売却」という選択肢を捨てることで、現金の持ち出しをゼロにし、かつお子様との住まいを守ることに成功されました。

「売れない家」と「離婚したい夫」の板挟み

K様のご相談は、切羽詰まったものでした。 ご主人との離婚が決まり、当初はお二人とも「家を売却して、残ったローンを精算し、残りを折半しよう」と考えていました。

しかし、現実は甘くありませんでした。 新築で購入したマンションでしたが、近隣の相場が一時的に下がっており、複数の不動産会社が出した査定額は、ローン残債を大幅に下回っていたのです。

• 住宅ローン残債: 約2,500万円
• 売却査定額: 約2,200万円
• 差額（不足分）: ▲300万円

銀行は、ローンを全額返済しない限り、家の抵当権を外してくれません。つまり、家を売るためには、不足分の300万円をK様かご主人が現金で用意して、銀行に差し出す必要があります。

「貯金はほとんどないし、親にも頼れない…」 しかし、家を出て行くご主人は「俺の名義のローンが残るのは嫌だ。なんとかしてくれ」と焦りを募らせます。 売ることもできない、住み続けるにしても名義は夫のまま。完全に八方塞がりの状態でした。

相談時のK様の状況：住み続けたいが、担保評価が足りない

弊社にご相談いただいた際、K様は「もう任意売却（信用情報に傷がつく売却方法）しかないのでしょうか」と悲観されていました。

• ご相談者: K様（38歳女性）大阪府在住
• ご家族構成: 夫（別居予定）、妻（本人）、お子様2人（小学生）
• ご職業: 契約社員（勤続5年・事務職）
• ご年収: 380万円
• 物件状況: 夫単独名義のマンション。オーバーローン状態。
• ご希望: 子供の学区を変えたくないため、可能なら住み続けたい。夫名義のローンは解消したい。

K様ご自身には安定した収入がありましたが、ここで問題になるのが銀行の「担保評価」です。 K様が夫からローンを引き継ぐ（買い取る）には、新たに2,500万円を借りる必要があります。しかし、銀行が評価する家の価値は2,200万円しかありません。

一般的に、金融機関は「担保価値以上の金額」を貸すことを嫌がります。「2,200万円の価値しかない家に、2,500万円は貸せない。差額は自己資金で入れてください」と言われるのがオチです。

解決へのアプローチ：オーバーローンを攻略するプロの視点

「売れば300万円の損。でも、住み続ければその損は確定しない」 私たちはK様にそうお伝えし、第三者への売却ではなく、「元夫婦間での売買」による解決を提案しました。

担保割れしている物件で、全額フルローンを通すためのアプローチは以下の3点です。

1. 「担保評価」が伸びる金融機関の選定

これが最大のポイントです。 金融機関によって、不動産の評価方法は全く異なります。 ある金融機関では「2,200万円」と評価された物件でも、独自の評価基準を持つ別の金融機関であれば、「2,500万円（またはそれ以上）」の評価が出ることがあります。

多くの金融機関は担保評価額を厳格に見ますが、一部の金融機関の中には、担保評価額よりも「個人の信用力（返済能力）」を重視し、担保割れしていても融資限度額まで貸してくれるケースがあります。

私たちはK様の物件エリアや構造に強く、かつ離婚時の元夫婦間売買に柔軟に対応できる金融機関をリサーチし、「残債2,500万円＋諸費用」までフルカバーできる評価を出してくれる金融機関を選定しました。

2. 「契約社員」でも強みを活かす

K様は契約社員でしたが、勤続5年と長く、無遅刻無欠勤で勤務されていました。また、資格手当なども充実しており、実質的な収入は安定していました。 雇用形態だけで一律に判断する金融機関は避け、職歴や資格、今後の収入の安定性を個別に審査してくれる金融機関のローン商品を提案しました。

3. 諸費用もまるごと一本化

売買には、登記費用や銀行の保証料などの「諸費用」がかかります。 K様には手元の貯金を切り崩したくないという事情があったため、これらの諸費用もすべて住宅ローンに組み込める（オーバーローン融資に対応した）プランを組み立てました。

解決の結果：現金の持ち出し「ゼロ」で解決

複数の金融機関に打診した結果、私たちの読み通り、担保評価を高く見てくれる金融機関で審査承認が降りました。

• 選択: 第三者への売却を断念し、K様による**「夫からの買取（売買）」**を実行
• 名義: 売買により夫単独 ⇒ K様単独名義へ変更
• 金銭負担: 売却なら必要だった300万円の持ち出しは不要（0円）
• 生活: お子様は転校せず、そのまま今の家に居住継続

ご主人のローンは、K様が新たに借りたローン（売買代金）で全額完済されたため、ご主人の債務も綺麗になくなりました。 ご主人からも「借金が消えて助かった。売れなくてどうなるかと思った」と感謝の言葉をいただけたそうです。

担当者より：売却損が出るなら「住み続ける」が得策です

今回のK様のように、「家を売ろうとしたら残債の方が多かった」というケースは非常に多いです。 そこで慌てて消費者金融でお金を借りて不足分を埋めたり、不利な条件で任意売却をしてしまったりするのは絶対におすすめしません。

売ってしまえば「300万円の損失」が確定しますが、ご自身で買い取って住み続ければ、その損失は表面化しません。ローンを払いながら住み続け、将来的に相場が上がった時や、ローンが減った時に売れば良いのです。

「ウチはオーバーローンだから、名義変更なんて無理」 そう決めつける前に、ぜひ一度ご相談ください。

• 担保評価が高い金融機関
• オーバーローン融資に積極的な金融機関

これらを熟知している私たちなら、あなたの「住み続けたい」を叶える方法を見つけ出せるかもしれません。

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【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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