三田市・神戸市北区（ニュータウンエリア）で離婚とお家にお悩みの方へ

「ウッディタウンの広い一軒家。子供がのびのび育っているからここがいい」 「神戸市北区の実家の近く。離婚しても生活環境は変えたくない」

豊かな自然と整った街並みが魅力の三田市や神戸市北区。 子育てには最高の環境ですが、いざ離婚に伴って「夫から家を買い取りたい」と銀行に相談すると、希望の金額（夫のローン残債分）が借りられず、断られてしまうケースがあります。

「この家の評価額では、ご希望の金額（3,000万円）は出せません」 「2,500万円までなら融資可能です（500万円の減額）」

こう言われると、「家が古いからダメなんだ」「担保価値がないんだ」と思いがちです。 しかし、実はそれは銀行の「建前」かもしれません。

今回は、銀行審査の本当の基準を知り、希望額を借りるための戦略を解説します。

「借りられない」本当の原因は「年収」にある？

銀行審査において、もっとも重要なのは「返済比率（年収に対する返済額の割合）」です。

実務上、物件の担保評価が多少低くても、申込人（あなた）に十分な年収があり、返済比率に余裕があれば、銀行は「信用力」でカバーして満額融資をしてくれることがほとんどです。

つまり、銀行から「担保評価が低いので減額です」と言われた場合、その本質は以下のどちらかです。

1. 年収に対して借入希望額が高すぎる（返済比率ギリギリ） 「あなたの年収だと、この物件価値ではリスクが取れない」という判断です。
2. 物件価格そのものが相場より高すぎる 夫からの買取価格が、市場価格とかけ離れて高い場合です。

原因がわかれば、対策が見えてきます。 「家のせい」にして諦める必要はありません。

審査を突破するための「2つのアプローチ」

1. 「返済能力（年収）」を底上げする

担保評価が伸びないなら、それをカバーできるだけの「返済能力」を示せば良いのです。 最も確実な方法は、収入のある親族と協力することです。

• 親子リレーローン： ご両親（年金受給者でも可）を連帯債務者に入れ、二人の収入を合算して審査します。世帯年収が上がれば返済比率に余裕ができ、担保評価が厳しめでも満額融資が出やすくなります。
  ※高齢の親にローンは背負わせられないという懸念もあると思いますが、その場合は以下のブログを参考にしてください。
  【親子リレーは親への負担（迷惑）無し】「私が死んだら親が払うの？」は間違いです。離婚後に親の力を借りて家を残す賢い方法

• 養育費の合算： フラット35などを活用し、養育費を「安定収入」としてプラスして審査を通します。

2. 「買取価格」を見直す（夫との交渉）

もし銀行が「2,500万円しか貸せない」と言うなら、融資がその額までにしか利用できないわけですから、銀行融資の観点からは「その家の価値は2,500万円程度だ」ということです。 夫が「3,000万円で買ってくれ」と言っていても、融資利用ができず、担保評価よりも乖離している可能性が高いと言えま。

当然、その場合、不動産会社の査定額も夫の希望額である可能性は低く、弊社としては銀行の客観的な評価額を根拠に、夫に対して「銀行がこれだけしか価値がないと判断しています。2,500万円で売却してください」と交渉します。 これにより、借入額そのものを減らし、審査を通すことが可能になります。

【事例】三田市・築20年の戸建て。親子リレーで「信用力」を補完して解決

【状況】

• 三田市内の戸建て（夫名義）。ローン残債2,800万円。
• 妻S様（契約社員・年収250万円）が買取希望。
• 銀行からは「2,000万円までしか貸せない」と大幅減額の回答。

【分析と対策】 S様は「家が古いから」と思っていましたが、実際はS様の年収では2,800万円の借入は返済比率オーバーでした。 そこで私たちは、同居予定のお父様（65歳）に協力を仰ぎました。

1. 資金計画： お父様との「親子リレーローン」に変更し、世帯年収を500万円までアップ。高齢の親にローンは背負わせられないという懸念もあると思いますが、その場合は以下のブログを参考にしてください。

【親子リレーは親への負担（迷惑）無し】「私が死んだら親が払うの？」は間違いです。離婚後に親の力を借りて家を残す賢い方法

1. 銀行交渉： 「返済能力は十分にある」ことをアピールし、再度審査。
2. 価格調整： 夫にも「満額は厳しい」と伝え、端数を切って2,750万円での売買に合意。

【結果】 返済能力が補強されたことで、銀行も担保評価の枠を広げてくれ、希望額での融資が承認されました。

三田・神戸北で「損をしない」ための対策

① 銀行には「一人で行かない」

「減額回答」が出た時、個人では「そうですか」と引き下がるしかありません。 しかし、専門店なら「なぜ減額なのか？」「親子リレーならいけるか？」と銀行と交渉し、解決策を引き出すことができます。

② 正しい「原因」を知る

「家のせい」なのか「年収のせい」なのか。ここを見誤ると対策を間違えます。 プロの診断を受ければ、あなたが「あといくら年収があれば借りられるか」「いくらなら買えるか」が明確になります。

▼こちらの記事も合わせてお読みください 銀行審査と年収対策に関する専門家の視点です。

• 【審査承認の実例】年収200万円台・パートでも通った！諦めかけた住宅ローン名義変更、逆転の理由
• 【兵庫播磨エリア】「子育て支援」は捨てたくない！オーバーローンの新築戸建てに住み続ける方法

まとめ：借りられない理由を、正しく分析しよう

「銀行に断られた」 それは、終わりではありません。 「今の申し込み方ではダメだ」というヒントをもらったに過ぎません。

年収を合算するのか、価格を交渉するのか。 三田・神戸北エリアの不動産事情に精通した私たちが、原因を分析し、最適な解決策をご提案します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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