今回は、「離婚後も子どものために今の家に住み続けたい。夫（元夫）名義の家を自分（妻）に移したいが、銀行に相談すると“借り換えは無理”と言われてしまった…」という状況で悩まれていた、神奈川県のA様（40代女性）のケースを、弊社で解決させていただいた「元夫婦間売買」についてできるだけわかりやすく解説します。
「名義変更をしたいのに、なぜ話が進まないのか？」その答えは、登記よりも先に“お金（融資）と取引の形”を整える必要があるからです。

結論｜「離婚の名義変更」を“元夫婦間で売買”として成立させる手続きです

元夫婦間売買とは、離婚に伴う家の引き継ぎ（名義変更）を、
「ただ名義を変える」のではなく「売買として成立する形」に整えて進める方法です。

なぜわざわざ“売買”にするのか。
理由はシンプルで、離婚の名義変更は多くの場合、

• 住宅ローン残債がある

• 夫婦共有名義・ペアローンなどで権利が複雑

• 相手の協力が得にくい

• 銀行が通常の借り換えとして扱いにくい

といった事情が重なり、融資が動かず止まりやすいからです。

「売買として成立させる」という考え方に切り替えることで、
融資 → 残債完済 → 抵当権抹消 → 名義移転登記（＋清算）
を“同時に安全に”完了させやすくなります。

「財産分与で名義変更」と何が違うの？

ここで多い疑問が、「財産分与で移転すればいいのでは？」というものです。
もちろん財産分与で整理できるケースもあります。

ただ、次の条件が絡むと、財産分与だけでは進みにくくなります。

住宅ローンが残っている（抵当権がついている）

ローン残債がある家は、通常、銀行の抵当権が設定されています。
名義だけ移しても、ローンが残っていれば根本問題は解決しません。

相手の協力が不安定（署名や書類が止まる）

財産分与の登記は、書き方や状況によっては相手の協力が必要です。
協力が得られないと「合意したのに進まない」状態が起きます。

銀行側の整理（債務者の変更・一本化）が不可欠

離婚で最もシビアなのは、
“誰がローンを背負うのか”です。
ここが整理されないと、名義変更だけしても生活が安定しません。

元夫婦間売買は、こうした課題をまとめて解決するために、
「取引として成立する形」に落とし込む発想です。

なぜ「借り換え相談」では詰まり、元夫婦間売買だと進むのか

離婚の名義変更で多い失敗が、銀行にこう相談してしまうことです。

「離婚するので、妻（または夫）に借り換えできますか？」

この相談の仕方だと、銀行側は「標準形」から外れて見えます。
離婚案件は、実務上どうしても次の論点が増えます。

• 実態が贈与・財産分与に近く見える

• 価格の妥当性は？

• 当事者間トラブルで決済が事故らない？

• 同時に完済・抹消・移転できる？

このとき、窓口は「判断しない」方向に傾きやすいのが現実です。

一方、元夫婦間売買は、最初から

• 取引の形（売買）

• 価格（根拠）

• 決済手順（事故防止）

• 清算（揉めない書面）
  を整えた上で審査に臨みます。

つまり、銀行が嫌う「曖昧さ」を潰し、
“事故らない案件”として見せるのが元夫婦間売買の本質です。

元夫婦間売買の全体像（図解イメージで理解）

元夫婦間売買は、ざっくり言うと次の流れです。

STEP1｜現状把握（数字と権利を固める）

• 登記名義（単独／共有、持分）

• ローン残高（夫・妻・ペアローン等）

• 物件価値（査定）

• 住み続ける人、出ていく人

• 相手の協力度（連絡・来店可否）

STEP2｜「売買として成立する形」に整える

• 売買価格の根拠（査定に基づく）

• 解決金（代償金）の有無と位置づけ

• 費用負担（登記・司法書士・税金の扱い）

• 決済の順序（完済→抹消→移転を同時に）

STEP3｜融資審査（“売買案件”として）

ここで重要なのは、「借り換え」ではなく
“元夫婦間の売買”として審査の土俵に乗せることです。

STEP4｜決済（同日完了が基本）

• 融資実行

• 既存ローン完済

• 抵当権抹消

• 名義移転登記

• 清算（解決金の授受）
  を同日にやり切ることで、事故を防ぎます。

STEP5｜書面で完全清算（蒸し返し防止）

最後に、公正証書等で
「これをもって一切清算する」
という条項を入れ、将来の紛争リスクを封じます。

【ケース】神奈川県A様（40代）“借り換え不可”でも家を守れた理由

A様は、銀行で「その形では難しい」と言われていました。
しかし当センターでは、問題を「借り換え」ではなく「取引」に変換しました。

• 価格の根拠を整え

• 決済工程を事故ゼロに設計し

• 融資審査を“元夫婦間売買”として組み立てる

その結果、A様は家を手放さずに、
名義とローンの整理を完了できました。

※個別事情により結果は変わりますが、
「通らなかった理由」を設計で潰すと、前に進むケースは少なくありません。

元夫婦間売買が向いている人・向いていない人

向いている人

• 離婚後も家に住み続けたい（子どもの学区など）

• 共有名義やペアローンで動けない

• 相手と揉めたくない／会いたくない

• 既に銀行や他社で断られた

• “売るしかない”と言われたが諦めたくない

向いていない（別ルートを優先すべき）人

• そもそも住み続ける意思がなく、売却で精算したい

• 物件価値が極端に低く、解決の設計が成り立ちにくい

• 早期に現金化する方が合理的な事情がある

※ただし「向いていない」と思っていても、前提が違うだけのことも多いので、判断は早すぎない方が安全です。

合わせて読んでおきたい記事（内部リンク案）

• 【結論】離婚の名義変更は「借り換え相談」では通らないことが多い理由

• 【離婚】住宅ローンの連帯保証人から外れたい！銀行に「無理」と言われた時の3つの出口戦略

• 子供のために家に住み続けたい！離婚時の名義変更で注意すべき5つのポイントと解決策

• 【解決事例】他社で「名義変更は無理」と断られた…セカンドオピニオンで逆転した理由

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。

これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

離婚の家問題は、感情よりも先に「仕組み」で解くべきです。
そして仕組みの中心は、登記ではなく融資と取引の形にあります。

• 銀行で断られた

• “売るしかない”と言われた

• 共有名義・ペアローンで動けない

• 相手と会わずに進めたい

こうした状況でも、元夫婦間売買として成立する形に整えることで、前に進むケースがあります。

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