「売買契約」にすると、税金で損をする？

「銀行審査を通すために、夫から『家を買う（売買）』形にするのはわかりました」 「でも、そうすると『不動産取得税』がかかって、何十万円も損をするんじゃないですか？」

当窓口で「元夫婦間売買」をご提案すると、勉強熱心なお客様から必ずこのようなご質問をいただきます。

確かに、教科書通りに言えば以下のようになります。

• 財産分与（タダでもらう）： 原則、不動産取得税はかからない。
• 売買（お金で買う）： 原則、不動産取得税はかかる。

「じゃあ、やっぱり売買は損じゃない！」 そう思われるかもしれませんが、ご安心ください。

現場のプロとしての結論をお伝えします。 「売買形式にしても、特例を使えば、税金は『ゼロ円』になるケースがほとんどです」

今回は、知っている人だけが得をする、不動産取得税の「軽減措置（特例）」のカラクリを解説します。

そもそも「不動産取得税」とは？

家や土地を手に入れた時に、一度だけ県から請求される税金です。 通常は「固定資産税評価額（役所が決めた価格） × 3%（土地・住宅）」の税金がかかります。

例えば、評価額1,500万円の家なら、単純計算で45万円です。 これがかかるなら、確かに大打撃です。

しかし、日本には「マイホームを持つ人を応援する」ための強力な減税制度があります。 それが「中古住宅の取得に係る軽減措置」です。

税金がゼロになる「魔法の計算式」

この軽減措置を使うと、家の評価額から、建築時期に応じて「最大1,200万円」を差し引いてもらえます。

計算式（例）

• 家の評価額： 1,000万円（※市場価格2,000万円くらいの物件のイメージ）
• 控除額（特例）： ▲1,200万円（昭和57年以降建築の場合）

【課税される金額】 1,000万円 － 1,200万円 ＝ マイナス（0円）

【結論】 税額は0円です。

そうなんです。 日本の多くの中古住宅（マンション・戸建て）は、固定資産税評価額が1,200万円以下に収まっていることが多いため、この特例を使えば、形式が「売買」であっても、税金は一銭もかからないのです。

【事例】評価額が高くても大丈夫？土地の減税もある

「うちは土地が広いから、土地の税金がかかるんじゃ…」 そんな心配をされていた、堺市のS様（戸建て居住）の事例です。

【状況】

• 夫から妻へ、自宅を「売買」で名義変更。
• 建物の税金は、先ほどの控除でゼロになりました。
• しかし、土地の評価額が高く、計算上は「20万円」の税金が出そうでした。

【解決策：土地の減税活用】 実は、建物で軽減措置を受けられる場合、「土地」の方もセットで大幅に減税されるルールがあります（敷地権など条件あり）。 S様の場合、この土地の減税計算を適用した結果、土地の税金も「全額免除（ゼロ）」になりました。

結果、S様は銀行審査を通すために「売買契約」を結びましたが、不動産取得税の支払いは0円で済みました。

注意！軽減措置を受けるための「必須条件」

ただし、この特例を受けるにはいくつかの条件があります。ここを外すと税金がかかってしまいます。

1. 昭和57年（1982年）1月1日以降に建てられた家であること
   • ※これより古い場合でも「新耐震基準」に適合していればOKです。
2. 床面積が50㎡以上、240㎡以下であること
   • ※小さなワンルームマンションや、豪邸すぎる場合は対象外です。
3. 自分が住むための家であること
   • ※賃貸用などはNGです。

そして何より重要なのは、「取得後、都道府県税事務所に『申告』をすること」です。 自動的に安くなるわけではありません。自分から「特例を使います」と申請しないと、正規の税額で請求書が来てしまいます。

▼こちらの記事も合わせてお読みください お金と税金に関する、知って得する情報です。

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まとめ：税金を恐れず、銀行審査を優先しましょう

「不動産取得税がかかるかもしれないから、売買はしたくない」 そう言って自己流で銀行に行き、「審査落ち」してしまっては本末転倒です。

プロの目から見れば、不動産取得税は「ほとんどのケースで消せる（ゼロにできる）税金」です。 表現は適切ではないかもしれませんが、恐れる必要はありません。

「私の家は控除の対象？」 「もし税金がかかるとしたらいくら？」

そんな不安がある方は、手続きを始める前に私たちにご相談ください。 銀行審査も税金も、トータルで一番損をしないルートをご案内します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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