【事例】「あと500万円足りない…」家を売って清算しようとしたN様（40代）の誤算

今回は、埼玉県にお住まいのN様（42歳・パート）の事例をご紹介します。 離婚が決まり、夫婦で話し合って「家を売って、残ったお金を折半しよう」と決めました。ここまではよくある話です。

しかし、不動産会社の査定を見て、二人は言葉を失いました。

• 家の査定額（売れる金額）： 2,800万円
• 住宅ローンの残り： 3,300万円

「売るためには、差額の500万円を現金で用意してください」 不動産屋にそう言われましたが、貯金はほとんどありません。

「売るに売れない。でも、夫は出ていくからローンは払わないと言う。私はパートで3,300万円もの借り換え審査には通らない…」 N様は、まさに「オーバーローン（借金超過）」の泥沼にはまっていました。

しかし、私たちはN様に「ある提案」をすることで、この状況を打開しました。結果として、N様は家を手放すことなく、夫の協力のもとでお子様と住み続けることができました。

今回は、離婚で最も揉める「借金の方が多い家」の解決策について解説します。

オーバーローンの家は「ゴミ」か「お宝」か？

まず、重要な法的知識をお伝えします。 離婚時の財産分与において、オーバーローンの不動産は、原則として「価値のない資産（評価額ゼロ）」とみなされます。プラスの財産ではないため、分与（山分け）の対象にならないのです。

これを聞いて「絶望」するか、「チャンス」と捉えるかで、結果は変わります。

夫にとっては「ただの重荷」

夫からすれば、住みもしないのに多額の借金が残る家は、一刻も早く手放したい「負債」です。 売るにしても500万円の手出しが必要となれば、夫も頭を抱えています。

妻にとっては「交渉のチャンス」

ここであなたが「私がその借金ごと引き受けるから、家をちょうだい」と言えばどうなるでしょうか？ 夫は「500万円払って売る」痛みから解放され、あなたは「（実質的な価値はマイナスですが）住む場所」を確保できます。

オーバーローンだからこそ、「借金の押し付け合い」ではなく「損切りの交渉」に持ち込むことが可能なのです。

オーバーローン状態からの「3つの出口戦略」

では、具体的にどうすればいいのか。状況別に3つの解決策があります。

戦略1：【住み続ける】夫の「手出し現金」を養育費代わりにする

もし夫に多少の貯金がある場合、本来なら売却時に払うはずだった「差額（例：500万円）」を、あなたの住宅ローンの元本返済に充ててもらいます。 「今すぐ500万払って家を捨てるか、その500万で借金を減らして、子供が住む家として残すか」 この二択を迫るのです。借金が減れば、あなた単独名義への借り換え審査も通りやすくなります。

戦略2：【住み続ける】親族間売買で借金を「圧縮」する

第3弾の記事でも触れましたが、親御さんなどの協力を得て、適正価格（2,800万円）で親族に買い取ってもらう方法です。 残った借金（500万円）は無担保ローンに切り替えるなどして夫に処理してもらい、あなたは親に家賃を払って住み続けます。 銀行交渉が必要な高度なテクニックですが、家を守るための有効な手段です。

戦略3：【手放す】任意売却で「借金だけ」整理する

「もう家はいらない、借金をチャラにしたい」という場合は、銀行の許可を得て、借金が残ったまま家を売る「任意売却」という手続きをとります。 売却後の残債（500万円）は、無理のない範囲（月々数万円ずつなど）で分割返済するよう交渉します。 信用情報に傷はつきますが、競売になるよりは遥かにマシな、再出発のための手段です。

N様が選んだ「第4の選択肢」

冒頭のN様の場合、夫には500万円を払う現金がありませんでした。 そこで私たちは、「公正証書」を活用しました。

1. 家の名義は夫のままにする（銀行に黙って住み続けるのはリスクがあるため、銀行とも交渉）。
2. 住宅ローン全額を、「養育費の代わり」として夫が完済まで払い続けることを公正証書で契約。
3. もし滞納したら、即座に夫の給与を差し押さえる条項を入れる。
4. その代わり、夫には「500万円の手出しなしで離婚できる」というメリットを与える。

これは、夫が高い年収を維持しており、住宅ローン全額を「養育費の代わりとして」完済まで支払うことに合意した場合に限られますが、N様にとっては「家賃ゼロ」で住み続けられる、最良の結果となりました。

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まとめ：マイナス資産こそ、プロの知恵が必要です

「家を売っても借金が残る」 そうわかった瞬間、思考停止してしまう方が多いです。 しかし、オーバーローンは「交渉次第で、夫から家を譲り受けやすくなる状況」とも言えます。

そのまま不動産屋に行けば「お金を用意して売ってください」と言われて終わりです。 しかし、私たちなら「どうやって借金を処理し、家を守るか（あるいは賢く手放すか）」という出口戦略を描けます。

諦める前に、まずは借金の状況と家の価値を教えてください。 一番損をしない方法を、一緒に計算しましょう。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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