今回は、「離婚することになり、夫から家の持分を買い取って住み続けたい。でも、家の価値よりローン残高の方が多い『オーバーローン』状態で、差額を埋める現金なんてない…」と悩まれていた、神奈川県のM様（30代女性）の解決事例をご紹介します。

離婚に伴う家の問題で、最も高いハードルとなるのが「お金（残債）」の問題です。 特に、購入してまだ数年しか経っていない場合や、フルローンで購入している場合、「売っても借金が残る（オーバーローン）」状態になっていることが少なくありません。

「銀行に相談したら『差額の300万円を現金で用意してください』と言われた」 「そんな大金、用意できるわけがない。家を諦めるしかないのか…」

M様もまた、銀行の冷たい対応に一度は絶望し、泣く泣く家を手放そうと考えていました。 しかし、結論から言えば、M様は「自己資金ゼロ」で、家の名義を自分単独に変更し、住み続けることに成功しました。

今回は、M様がどのようにして「現金の壁」を突破したのか、その驚きの解決策（諸費用ローンの活用術）を公開します。

相談者M様の状況と抱えていた「現金の壁」

まずは、ご相談いただいた当時のM様の状況を整理します。

基本データ

• 依頼者: M様（30代後半・女性・会社員）

• 家族構成: 夫、M様、子供2人（離婚協議中）

• 家の名義: 夫とM様の共有（持分1/2ずつ）

• 住宅ローン: ペアローン（夫1,500万円＋妻1,500万円＝残高3,000万円）

直面していたトラブル：300万円の不足

M様は、子供の学区を変えないために「夫の持分を買い取り、ローンを自分一本にまとめて住み続けたい」と希望していました。 しかし、査定に出してみると厳しい現実が判明しました。

• 現在のローン残高: 3,000万円

• 家の査定額（市場価値）: 2,700万円

• 差額（オーバーローン）: ▲300万円

銀行のルールでは、家の価値（2,700万円）までしかお金を貸してくれません。 つまり、名義変更（借り換え）をするには、足りない300万円＋諸費用（約100万円）＝合計400万円を、現金で用意して一括返済しなければならないと言われたのです。

「離婚で引越し費用もかかるのに、400万円なんて絶対に無理です…」 M様は完全に諦めモードで当センターへ来られました。

なぜ「オーバーローン」だと名義変更ができないのか？

銀行は「担保評価（家の価値）」を重視します。 もしM様がローンを返せなくなった時、銀行は家を売って回収しますが、家の価値が2,700万円しかなければ、3,000万円貸している銀行は300万円損をしてしまいます。

だからこそ、通常の銀行審査では「担保割れしている分は、先に現金で返してください」と要求されるのです。これが、多くの人が名義変更を断念する最大の理由です。

しかし、これはあくまで「一般的な住宅ローン」の話。 私たち専門家が扱う「離婚案件」では、別の解決ルートが存在します。

【解決策】M様が使った「自己資金ゼロ」の魔法

私たちは、M様の「年収」や「勤続年数」といった属性を分析し、「担保評価（家の価値）以上に貸してくれる銀行」を探し出しました。

解決のカギ：「諸費用ローン」と「担保評価の伸びしろ」

具体的には、以下の2つのテクニックを組み合わせました。

1. 諸費用ローンの活用

住宅ローンとは別に、登記費用や仲介手数料、そして場合によっては「既存ローンの精算資金」まで組み込める「諸費用ローン（または多目的ローン）」を併用できる金融機関を選定しました。 これにより、手出しの現金をゼロに抑える計画を立てました。

2. 「実勢価格」を評価してくれる銀行への打診

実は、銀行によって「家の価値」の計算方法は違います。 A銀行では2,700万円という評価でも、B銀行なら「立地が良いから3,000万円」と評価してくれることがあります。 私たちは、M様のマンションのエリアで「担保評価を高く見てくれる（＝フルローンが出やすい）」金融機関に狙いを定めて審査を申し込みました。

解決の結果：400万円を用意せず、単独名義へ

審査の結果、見事に「本体ローン＋諸費用ローン」の満額承認が降りました。

• 用意した現金: 0円

• 手続き: 夫のローンを一括返済し、M様単独名義で新たにローンを組成。

• 月々の支払い: 金利の低い銀行へ借り換えたため、月々の負担額は以前とほぼ変わらず。

M様からのご感想

「『400万円用意しないと無理』と言われた時は目の前が真っ暗になりましたが、まさかお金を出さずに解決できるなんて夢のようです。 銀行によってこんなに違うんですね。プロに任せて本当に良かったです。これで子供たちと安心して暮らせます」

専門家からのアドバイス：銀行の「NO」を鵜呑みにしないで

M様の事例のように、オーバーローン状態でも解決策はあります。 しかし、これは「どこの銀行でもできる」わけではありません。

• オーバーローン融資に積極的な銀行を知っているか？

• その銀行が求める「離婚協議書」や「資金計画書」を作れるか？

このノウハウがあるかどうかが、成否を分けます。

「お金がないから無理だ」と諦めて、安値で家を売ってしまう前に。 その判断が、数百万円の損になるかもしれません。

当センターでは、あなたの物件と収入状況から「オーバーローンでも借り換え可能か？」を無料で診断いたします。 「自己資金ゼロ」での解決を目指して、一緒に可能性を探りましょう。

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