「離婚に伴い家を査定に出したら、売却額よりもローン残高の方が多い『オーバーローン』だと分かった。」 「財産分与はプラスの財産を半分ずつと聞いたけど、マイナスの財産（借金）はどう分けるの？」

離婚時の財産分与において、最も揉める原因となるのがこの「オーバーローン問題」です。 家の価値がローン残高を上回っている「アンダーローン」なら、家を売って現金を分ければ終わりです。しかし、借金が残る場合はそう簡単にはいきません。

「借金は背負いたくないから家はいらない」 「でも住む場所は確保したい」

このような利害の対立をどう調整すべきか？ 今回は、オーバーローン状態での財産分与の基本ルールと、家を諦めずに解決するためのプロのテクニックを解説します。

【基礎知識】そもそも借金は「財産分与」できる？

原則：オーバーローンの家は「価値ゼロ」とみなされる

財産分与の計算において、ローン残高が家の価値を上回っている場合、その不動産は「資産価値なし（ゼロ）」とみなされます。 プラスの財産が存在しないため、原則として不動産に関する財産分与は発生しません。

Q：じゃあ、残った借金（マイナス分）も夫婦で半分こ？

A：いいえ、銀行に対しては「契約者」が全責任を負います。 ここが誤解されやすい点です。 夫婦間で「借金を半分ずつ負担しよう」と取り決めることは自由ですが、銀行に対しては通用しません。契約者（例えば夫）が100%の返済義務を負い続けます。 「離婚したから、妻も半分の借金を返せ」と銀行が言ってくることはありませんが、逆に言えば、「夫は離婚後も一人で多額の借金（負動産）を抱え続ける」ことになります。これでは夫が納得せず、離婚協議がまとまりません。

オーバーローン時の「3つの選択肢」

では、具体的にどう処理すればよいのでしょうか。大きく3つの道があります。

選択肢①：家を売却し、残債をどうにかして消す

家を売っても借金が残る場合、銀行は通常、抵当権を外してくれません（売却できません）。 売るためには、不足分（残債ー売却額）を**「現金で用意」して埋める必要があります。 もし現金がない場合は、銀行と交渉して「任意売却（にんいばいきゃく）」**を行い、残った借金を分割払いにする等の債務整理が必要になります。

• 結果： 家は手放すことになるが、借金問題は整理される。

選択肢②：夫名義のまま、妻が住み続ける

「売るのは嫌だ」という場合によく選ばれる方法ですが、前回の記事でも触れた通り、最もリスクが高い選択です。 夫が自分ひとりの借金（オーバーローン）を、自分が住まない家のために払い続けるモチベーションは低く、将来的な滞納・競売リスクが非常に高くなります。

▼リスクの詳細はこちら 養育費代わりに住宅ローンを払ってもらう約束が危険なワケ

選択肢③：妻が買い取る（借り換え・名義変更）

最も理想的なのは、妻が自分の名義でローンを組み直し、夫から家を買い取ることです。 しかし、オーバーローン状態では、妻が新しく組めるローンの額（家の価値分）だけでは、夫のローン（残債全額）を完済できません。 ここで「差額をどう埋めるか」が最大の壁になります。

【解決策】オーバーローンでも「妻名義」にするテクニック

「差額の現金なんて用意できない。やっぱり諦めるしかない？」 いいえ、専門家が介入することで、この壁を突破できるケースがあります。

テクニック1：「評価額」の高い銀行を選ぶ

家の価値（査定額）は、銀行によってバラバラです。 A銀行では「価値2,000万円」と言われても、B銀行では「2,500万円」と評価されることもあります。 私たちは、担保評価が高く出る金融機関を選定し、借りられる金額を最大限まで引き上げることで、オーバーローンの幅を縮めます。

テクニック2：「諸費用ローン」や「リフォームローン」の活用

物件価格以上の金額（オーバーローン分）を借りるために、諸費用ローンやリフォーム資金を上乗せして融資を組む方法です。 単なる「借金の穴埋め」では貸してくれませんが、「長く住むためのリフォーム資金」などの名目とセットにすることで、承認を得られる場合があります。

テクニック3：夫からの「手切れ金」で充当する

どうしても埋まらない差額（例えば200万円）について、夫に「解決金（手切れ金）」として負担してもらう交渉です。 夫としても、このまま持ち続けて毎月のローンや固定資産税を払い続けるよりは、「手出し200万円で借金と縁が切れるなら安い」と考えるケースは多々あります。 この交渉を、私たちが間に入って調整します。

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まとめ：「負動産」を「資産」に変えるために

オーバーローン状態での離婚は、金銭的な損得勘定がシビアになり、感情的な対立も激しくなりがちです。

「もう面倒だから競売でいい！」と自暴自棄になる前に、一度立ち止まってください。 競売になれば、家を失うだけでなく、多額の借金だけが残り、お互いの新生活が破綻します。

当センターでは、「オーバーローン解消」に特化した借り換えサポートを行っています。 どの銀行なら評価が出るか、どうすれば夫が納得する条件を作れるか。 数多くの離婚案件を解決してきたノウハウで、あなたとご家族の再出発を支援します。

まずは、現在の「ローン残高」と「家の査定額」のギャップを知ることから始めましょう。

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