「離婚することになり、子供のために夫名義の家を私が買い取ることになりました。でも、銀行に相談したら『ローンが残っている状態での名義変更は認められない』『一度完済してください』と門前払い…。夫も同意しているのに、なぜ銀行は邪魔をするのでしょうか？」

今回は、このように「当事者同士は合意しているのに、銀行の壁に阻まれてしまった」大阪府のS様（30代女性）の事例をもとに、ローン残債がある家の売買を成功させるための秘訣を解説します。

離婚後も家に住み続けたい、あるいは相手名義の家を自分の名義に変えてスッキリしたい。 そう願って銀行に相談しても、9割以上の方が「それは難しいですね（できません）」と返され、途方に暮れてしまいます。

“ローンが残っている家” を売買する場合、問題の焦点は常に 「銀行が承諾するかどうか」 です。 これは感情でも話し合いでもなく、「金融機関のルール」という絶対条件なのです。

実は、当センターにご相談に来られる方の約7割が、一度ご自身で銀行に相談して断られた方々です。 しかし、私たちが仲介に入ることで、その後の審査をクリアし、名義変更を実現しています。

今回は、なぜ銀行は承諾してくれないのか、そしてどうすればその壁を突破できるのかを解説します。

1. ローン残ありで売買するには「銀行承諾」が必須

なぜ承諾が必要なのか

理由は明確で、「ローンの担保はその家だから」です。 住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）には、必ず「銀行の承諾なしに物件の権利（所有権）を移動させてはならない」という条項があります。

勝手に名義や所有者を変えることは、銀行から見ると「担保価値の勝手な変更」となり、重大な契約違反（期限の利益の喪失）に該当します。最悪の場合、ローンの一括返済を求められます。

2. 銀行が承諾する条件の中心は「返済能力」

S様のように「夫から妻へ売りたい」と相談した場合、銀行は以下の視点で審査します。

最も重視されるのは“買い取る側”の年収・勤続・信用

銀行にとって、離婚という事情は考慮の対象外です。 重要なのは、「新しく名義人になる人（S様）に、残りのローンを返済する能力があるか？」という一点のみです。

• 返済負担率: 年収に対して返済額が多すぎないか
• 勤続年数: 仕事は安定しているか
• 信用情報: 過去にカード等の滞納はないか

ここでS様がパート勤務だったり、年収が低かったりすると、銀行は「リスクが高い」と判断し、承諾（債務引受）を拒否します。

「相手が住み続けるなら大丈夫ですよね？」は通用しない

よくある誤解が、「名義は私に変えるけど、ローンは元夫が払い続けるから大丈夫でしょ？」という考えです。 これは銀行にとって**「最も嫌われるパターン」です。 住宅ローンは「名義人が住むための融資」です。住んでいない元夫が払う状態は「投資用ローン」や「又貸し」と同じ扱いになり、即刻契約違反となります。

3. 承諾が得られないときの代替策

今の銀行で「名義変更（債務引受）」を断られたとしても、諦める必要はありません。 以下の3つの代替策があります。

①住み替えローン（借換え）⇒ 【推奨】

今の銀行がダメなら、「別の銀行」でS様が新しくローンを組み、そのお金で夫のローンを完済して買い取る方法です。 これなら、元の銀行の「承諾」は不要です（全額返すのですから文句は言われません）。 ただし、親族間・夫婦間売買を取り扱ってくれる銀行は限られているため、私たちのような専門家によるマッチングが必須です。

②売却してローン完済

「住み続ける」ことを諦め、第三者に売却して借金をチャラにする方法です。 その場限りの解決としては最も確実で安全ですが、お子様の転校や生活環境の変化というデメリットを受け入れる必要があります。

③共有名義のまま一時継続

「今はローンが組めないから」と、現状維持を選ぶ方法です。 銀行の承諾は不要ですが、これは「問題の先送り」に過ぎません。将来、元夫が支払いを止めた瞬間に家を失うリスクと隣り合わせの生活になります。

まとめ：銀行の「NO」は、やり方次第で「YES」に変わる

ローンが残っている住宅の売買は、 「銀行の承諾」と「あなた（とお子様）の今後の生活設計」の両方を合わせて考える必要がある大きな決断です。

銀行窓口で断られたS様も、私たちが介入し、 「養育費を収入合算できる銀行」や「親子リレーローン」を活用することで、見事に①の「借り換え（買い取り）」を成功させました。

• 「どの選択肢が最も安全か分からない…」
• 「自分の条件で銀行が承諾してくれるか知りたい」
• 「子供のために家は残したい」

ご相談者の状況や内容は千差万別です。当サポートセンターでは、状況を整理し、ポジショントークでは無く、最適なルートでの解決方法をご提案しています。

「他で断られた案件」こそ、私たちの専門分野です。 まずは、融資の可能性を再診断してみませんか？

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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