「離婚することになったけれど、家のことをどうすればいいか分からない。ネットで調べると『売却して精算しましょう』と書いてあるけれど、子供のために住み続けたい気持ちもあるし、ローンも残っているし…」

今回は、このように情報の波に溺れてしまい、最適な選択ができずに悩まれていた、神奈川県のS様（30代女性）の事例をもとに、離婚時の不動産問題の「正解」を導き出す方法をご紹介します。

離婚の話が出た時、最も頭を悩ませるのが「持ち家」の扱いです。 預貯金なら半分に分けられますが、家は物理的に分けることができません。さらにそこには「住宅ローン」という多額の借金が絡んできます。

多くの不動産会社やネットの情報は、「面倒なことになる前に売ってしまいましょう」と安易に売却を勧めます。 しかし、それは本当にあなたにとっての正解でしょうか？

「今の環境を変えたくない」 「売ってもローンが残ってしまう（オーバーローン）」 「相手に譲りたいが、銀行が認めてくれない」

それぞれの事情によって、取るべき手段は異なります。 今回は、離婚不動産の専門家として、あなたが選べる「5つの選択肢」と、それぞれの「メリット・リスク」について徹底解説します。

選択肢1：家を「売却」して現金で分ける（換価分割）

最もシンプルで、後腐れがない方法です。 家を第三者に売却し、住宅ローンを全額返済。手元に残ったお金（売却益）を夫婦で折半（財産分与）します。

メリット

• お金の関係が綺麗に清算できる。
• 将来のトラブル（滞納や相続）のリスクがゼロになる。

デメリット

• 住む場所を失う（引越しが必要）。
• 「オーバーローン」の場合、差額を現金で用意しないと売れない。
• 急いで売ろうとすると、相場より安く買い叩かれる可能性がある。

選択肢2：どちらかが「買い取る」（代償分割）

例えば妻が家に残り、夫の持分を買い取るパターンです。 ここで重要になるのが、「家の名義」と「住宅ローンの名義」を、住む人（妻）に一本化できるかです。

メリット

• 生活環境を変えずに済む（子供の転校なし）。
• 将来、自分の資産になる。

デメリット

• 銀行の審査が非常に厳しい。（妻の年収で借り換えができるか？）
• まとまった買取資金（代償金）が必要になる場合がある。

多くの銀行は、離婚による名義変更（債務引受）を嫌がります。しかし、専門家が介入して「借り換え」や「親族間売買」の形を整えることで、審査を通過させることが可能です。

選択肢3：夫名義のまま、妻が住む（使用貸借・賃貸借）

名義変更ができない場合の次善の策です。 夫がローンを払い続け、妻と子供が住み続けるパターンです。養育費代わりにローンを負担するケースもここに含まれます。

メリット

• 当面の手続きが不要で、すぐに生活を安定させられる。

デメリット（最大のリスク）

• 夫がローンを滞納すると、家が競売にかけられ強制退去になる。
• 夫が勝手に家を売却するリスクがある。
• 夫が再婚して死亡した場合、相続で揉める。

この方法は「時限爆弾」を抱えているようなものです。採用する場合は、必ず公正証書などでリスクヘッジをする必要があります。

選択肢4：家を「賃貸」に出して収益化する

夫婦とも家を出て、第三者に貸し出す方法です。家賃収入でローンを返済します。

メリット

• 資産を持ち続けられる。
• 将来、子供が住む家として残せる。

デメリット

• 住宅ローンは「自分が住むこと」が条件のため、銀行にバレると一括返済を求められるリスクがある（※アパートローンへの借り換えが必要）。
• 空室リスクや修繕費がかかる。

選択肢5：任意売却（オーバーローンの場合）

売ってもローンが残るけれど、手持ちの現金がない場合の最終手段です。 銀行の合意を得て、借金を残したまま家を売却します。

メリット

• 競売よりも高く売れ、残債を減らせる。
• 引っ越し代などを捻出できる場合がある。

デメリット

• 信用情報に傷がつく（ブラックリスト入り）可能性がある。
• 原則として住み続けることはできない（※リースバックと組み合わせれば可能）。

あなたにとっての「最適解」を見つけるために

S様の場合、最初は「売るしかない」と思い込んでいましたが、当社の診断の結果、「選択肢2：夫の持分を買い取って住み続ける」ことが可能だと分かりました。

• S様の年収でも通る銀行を選定
• 養育費を収入合算するスキームを活用
• 夫への解決金（買取資金）もローンに組み込む

これにより、S様は売却することなく、お子様との生活を守ることができました。

まとめ：情報は「鵜呑み」にせず、専門家に相談を

ネット上の「離婚したら家は売るべき」という情報は、あくまで一般論です。 不動産会社によっては、自分たちの仲介手数料欲しさに「売却」一択で提案してくることもあります。

しかし、私たちのように「離婚×不動産」に特化した専門家であれば、 「売る」「住む」「買い取る」「貸す」 あらゆる選択肢の中から、あなたのライフプランに合わせたベストな方法をご提案できます。

「私の場合はどうするのが一番得？」 「住み続けたいけど、ローンが通るか不安」

そう思われたら、大きな決断をする前に、まずは一度ご相談ください。 あなたの状況を整理し、損をしないためのロードマップを作成します。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。 スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。 これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。

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