「夫婦間贈与の特例」とは何ですか？

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（またはその購入資金）を贈与する場合、基礎控除110万円に加え、最高2,000万円まで贈与税が配偶者控除（非課税）となる制度です。

離婚する場合、この特例を使った方が得ですか？

ケースによりますが、コスト面では「離婚後の財産分与」の方が有利な場合が多いです。財産分与なら贈与税だけでなく不動産取得税も軽減・非課税になる可能性が高いためです。事前のシミュレーションをお勧めします。

贈与税がかからない場合でも申告は必要ですか？

はい、必要です。特例を使って税額が0円になる場合でも、税務署への申告手続きを行わないと特例が適用されず、通常の贈与税がかかってしまうため注意が必要です。

夫婦間贈与の特例と財産分与の違い｜離婚時の名義変更で損しない税金知識

「熟年離婚を考えているが、長年連れ添った妻に感謝の気持ちとして家を譲りたい。離婚前に名義変更すると『贈与税』がかかると聞いたが、税金がかからない特例はないのか…」

今回は、このように「妻への譲渡」を検討しつつも、税金の仕組みが複雑でどちらが得か分からず悩まれていた、大阪府のY様（50代男性）の事例をもとに解説します。

夫婦の間で不動産の名義を変更する際、最も気にしなければならないのが「税金（贈与税）」です。通常、夫から妻へ家をタダで譲ると、それは「贈与」とみなされ、高額な贈与税がかかります。

しかし、一定の条件を満たしたご夫婦であれば、「おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）」という特例を使って、無税（または低額）で名義変更できる場合があります。

ここで重要なのが、「離婚を見据えている場合、この特例を使うべきか、それとも離婚時の『財産分与』を使うべきか？」という判断です。タイミングを間違えると、数十万円単位で税金等のコストが変わってしまうこともあります。

今回は、意外と知られていない「夫婦間贈与の特例」の仕組みと、離婚時における賢い使い分けについて解説します。

夫婦間の名義変更は「タイミング」で税金が劇的に変わる

家の名義を夫から妻へ移す場合、それが「いつ行われるか」によって、税務上の扱いが全く異なります。

離婚届を出す「前」 ＝「贈与」扱い
- 原則、高額な贈与税がかかる（※特例を使えば非課税枠あり）。
離婚届を出した「後」 ＝「財産分与」扱い
- 原則、贈与税はかからない（資産の精算とみなされるため）。

「じゃあ、離婚後の財産分与一択では？」と思われるかもしれません。しかし、Y様のように「まだ離婚は確定していないが、先に安心させてあげたい」という場合や、「相続対策」を兼ねている場合は、離婚前の贈与が検討されます。

離婚前に名義を変える裏技？「贈与税の配偶者控除」とは

もし、離婚前に（婚姻中に）名義変更をしたい場合、利用を検討すべきなのが「贈与税の配偶者控除の特例」です。通称「おしどり贈与」とも呼ばれます。

婚姻期間20年以上の夫婦だけの特権

この特例は、以下の条件をすべて満たす場合に利用できます。

婚姻期間が20年以上であること
今の家にそのまま住み続けること
居住用不動産（またはそれを買う金銭）の贈与であること

「2,000万円」まで非課税になる仕組み

通常、贈与税の非課税枠は年間110万円しかありません。しかし、この特例を使えば、基礎控除110万円＋配偶者控除2,000万円＝合計2,110万円までの評価額の不動産なら、贈与税ゼロで名義変更が可能です。

※注意：不動産の価値は「固定資産税評価額」で計算します。市場価格が3,000万円でも、評価額が1,500万円なら全額非課税になります。

【比較】「離婚前の贈与」vs「離婚後の財産分与」どっちが得？

では、Y様のように離婚を視野に入れている場合、どちらが得なのでしょうか？実は、トータルのコスト（諸費用）で見ると、「離婚後の財産分与」の方が有利なケースが多いです。

比較①：贈与税のリスク

特例贈与: 2,110万円を超えた分には課税される。申告手続きが必要。
財産分与: 原則、いくらであっても非課税（※過大すぎなければ）。

比較②：不動産取得税・登録免許税のコスト

ここが大きな落とし穴です。贈与税がゼロでも、名義変更には「登録免許税」と「不動産取得税（地方税）」がかかります。

税金の種類	離婚前の贈与（特例使用）	離婚後の財産分与
贈与税	2,110万円まで非課税	原則非課税
不動産取得税	課税される	原則非課税（※）
登録免許税	評価額の 2.0%	評価額の 2.0%

※財産分与の場合、不動産取得税は多くのケースで軽減または非課税になります（精算的な分与の場合）。一方、贈与の場合はガッツリ課税されます。

Y様へのアドバイス：今回は「財産分与」を選ぶべき理由

Y様の場合、評価額は1,800万円でしたので、特例を使えば贈与税はかかりません。しかし、試算の結果、「不動産取得税」が数十万円かかることが判明しました。

私たちはY様にこうアドバイスしました。

「今すぐ名義を変えたい強い理由がないのであれば、離婚協議書（公正証書）で『離婚時に家を譲る』と確約し、離婚成立後に『財産分与』として名義変更することをお勧めします」

これにより、Y様は無駄な数十万円の税金を払わずに済み、奥様にも納得いただける形で家を譲ることができました。

まとめ：税金対策は「手続きの順番」が命

「夫婦間贈与の特例」は素晴らしい制度ですが、離婚においては万能ではありません。状況によっては、あえて使わない方が得をするケースも多々あります。

結婚20年以上で、離婚するかは未定だが名義を変えたい → 特例贈与が有効
離婚が決まっていて、コストを抑えたい → 財産分与が有効

この判断を誤ると、後から「税務署から通知が来た！」と慌てることになります。

当センターでは、不動産実務だけでなく、提携税理士と連携して「一番税金がかからない移転方法」をシミュレーションいたします。手続きを始める前に、まずは一度ご相談ください。

【重要：銀行に行く前の注意点】

多くの銀行は、離婚に伴う単なる「名義変更」や「借り換え」を嫌がります。スムーズに審査を通すコツは、「夫から妻へ、正式に家を売却する（元夫婦間売買）」という形をとることです。これには不動産会社が作成する「重要事項説明書」「売買契約書」が必須です。銀行に行って断られる前に、まずは私たちにご相談ください。