離婚による家の名義変更、ローンの支払いについて

こんにちは。本日は「ご離婚による不動産と住宅ローン」の件について、先日よりメールでご相談をさせて頂いている方がおられるのですが、同じような状況の方もたくさんおられると思われましたので、内容について少し触れさせて頂きたいと思います。

ご相談者様のご状況ですが、主な内容は以下のようなものとなられます。

・離婚されご主人は家を出られている

・3年前に元ご主人様が借りられた住宅ローンが残っている

・土地は奥様のお父様の名義・建物は元ご主人様の名義

・元ご主人が家を出られてからはローン返済相当額を家賃として奥様が支払ってきていた

状況やご条件的な部分は基本的に弊社がよくご相談を頂く内容でもあり、特別な状況等ではないと思われます。

ご相談者である奥様からはご主人名義の家をご自身あるいはお嬢様への名義に変更をしたい、ローンの名義も同じように変更をしたいということです。

但し、現時点にて弊社とやり取りをさせて頂く前に、すでに金融機関へご相談をされておられ、結果としては残念ながらローンの審査において承認が得られず、ご自身にて取り組みをされた方法では現状、解決に至っていないとのことでした。

以前のブログでも触れておりますが、こうした困ったご状況において真面目な方ほど、ご自身で何とかしようということから動かれる、対策を講じられるケースは本当に多いのですが、基本的に金融機関より融資を取り付けることは非常に難しいというのが実際のところです。また、それにより本来取り組みが出来ることも出来なくなってしまっている場合もあります。

一般的に自身のマイホームを購入するといった場合の住宅ローンの審査は基本的に融資額に見合った収入があれば借りることがほぼ可能と言えます。背伸びでもしていない限りの融資額でもなければ、審査にて承認を得ていただくことは基本的に難しいことではありません。

今回のように離婚が成立されておられる場合でも、元夫婦というものに対し金融機関としては「元夫婦は身内」といった捉え方をすることが基本路線です。また、金融機関からするとご離婚をされることと、当初、ご主人との間で審査、契約取り交わしたローンの契約において、ローンの債務者である名義をご主人から奥様へ変更をするということは何等、関係のないことです。

利害関係が一致しない第三者間の不動産取引であればともかく、身内間、元夫婦間での不動産の取引に対しての融資は不動産の価格の妥当性や融資金の使途について不明なことが発生する可能性がないわけではないことから金融機関としてはそもそも前提条件としてNG、取り組み姿勢も非常に消極的と言えます。

今回、金融機関の融資審査がNGであったことは残念ですが、もう少し内容について具体的にご相談をさせて頂けることで、弊社としてはより良いご提案をさせて頂ける部分があるものと思っています。

ここまで銀行融資を受けることの難しさをお伝えしてしまいましたが、今回、お伝えをさせて頂きたいのはそのことではありません。

そもそも、奥様がご主人名義の建物とローンを自身の名義に変えたいと思われたのは次のようなことがあったからです。

「ご主人のローン返済相当額を家賃として支払ってきた」が、「実は返済してくれていなかった」ということが分かったためです。奥様からすれば住み続けている以上、家賃としてローン返済額を支払っているといったケースは実際に多く見受けられます。

しかし、今回は元ご主人に支払ったお金が返済に回されておらず、債務不履行になっていたというのです。正直、驚きですが、弊社としてもこうしたケースは割と見受けられるご相談の内容でもあります。

ご離婚のご理由は各自、それぞれのご事情ではありますが、やはり、「お金（借金や浪費等）」が問題でご離婚されているケースも少なくありません。

今回もご主人のそうした金銭的な部分が理由でご離婚に至られたようですが、まさか、支払ってきているものが、支払うべきものに支払いがなされていない、それも住宅ローンという非常に重要で借金に対しての支払いであるとなるといくら離婚をされたからと言えども、一般的な感覚からは到底、理解が出来にくいところではあります。

もし、これから同じようなご状況になられることが想定をされる方にとっては「家に残る方がローンの名義人の返済口座の通帳を預かり、毎月、入金していく」というのが一番かもしれません。

今回、ローンの支払いがなされていないことで、奥様も数ヶ月前に家賃の支払いをされなくなったということですが、銀行からすると先の「離婚によること」や「住み続けている奥様が元ご主人へは家賃として払っていたこと」は一切、関係の無いいことで、ローンの支払いに遅延が生じているとだけしか受け取られません。

数ヶ月が経過している状況において、銀行からすれば既に支払う意思が感じられず、任意売却（第三者に売却して処分）か債務の額や状況によってはその先の競売による強制的な処分も検討範囲となってくる可能性があります。

元ご主人はその他の債務の関係からも自己破産を予定されているということですので、結果論ではあるものの、猶更、当初より金銭的な部分においてご離婚に至っていることを考慮すると、ローンの返済そのものは奥様が手続きを取れるようにしておくことが良かったと言えます。

離婚時に家を第三者に売却してしまうことであれば問題ありませんが、子供の学校や勤務先、資産的な部分、その他の状況から今後も住み続けたい、住み続けなければならないという場合、不測の事態や理由により自身への名義に変更が出来ないという可能性が少しでもあり得そうであれば、事前に対策を講じておくということが重要であると思われたため、今、同じようなご状況にある方、これからこうした状況も想定をされる方がおられると思われましたので、こうしたケースが珍しいことではないということも踏まえてお伝えをさせて頂くことが少し良い情報になるかもしれないと思い、ブログで触れてみました。

まぁ、一番は何事もなく、家族が幸せに過ごすことが出来ているということだと思いますが。

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