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売却時にはじめてわかる?!『自宅の資産価値』

先日、スタッフの植田がDVDDVDを貸してくれました。特に理由はないのですが私は昔から邦画にはあまり興味がなく洋画ばかりなのですが、植田は邦画オンリーといった感じですので
貸してくれたDVDも5作品すべてが邦画でした汗

で、すべてを観た中でご存知の方も多いと思いますが「鍵泥棒のメソッド」 という作品が最も面白かったです。

写真のとおり、ドラマ「半沢直樹」に出演していた香川輝之さんと堺雅人さんが共演されていて「半沢直樹」とはまた違ったストーリー・役柄ですが、どちらも演技が上手やなぁ~って改めて感じさせられます。
役者さんっていうのは演じるのが仕事というよりは、ああいうレベルまでいく方たちだと演じるプロ、職人さんみたいな感じです。

さて、話は変わりますが今回は「家の資産価値」についてです。お読みいただいてるあなたのお家の現在の資産価値ってどのくらいですか?
買った時より高くなっていますか?逆に大きく値下がってたりします?

まず、決定的なことは日本の住宅のほとんどが「購入した時が最も高い」と言えます。だから、残念ですが、みなさんのお家も何か特別な外的要因(最近では北大阪急行の延伸計画)近鉄電車みたいなものがないとなかなか価値を現状維持するのも難しいと思います。従って資産価値は落ちていると思われますなく

最近はホームインスペクション(建物検査)等により購入者にとっても中古住宅に「安心」が取り付けられることで、市場価値を少しは高めてきた感がありますが、やはり、固定概念というのはなかなか覆すことは難しく日本の住宅市場はいったん「中古」となると「築年数」次第で建物の価値が大きく減少されるような判断はおそらく依然と変わっていないものだと思われます。

世の中の固定概念を変えるというのは現実的ではありませんので、「購入時が最も高い」とすれば「購入時に可能な限り安く買う」というのが何よりも優先される条件と言えます。
ま、実際に「安く買う」といったところで、売主様が「安く売ってくれる」わけがないのですが。

そうなると不動産を安く買うというのは何か事情や状況が伴わないとなかなか難しいというのが実際のところです。その観点からすると方法としては実際にはあります。

まずは債務整理案件をあたることです。何も裁判所の競売情報を基に入札するということではなく、よくある「住宅ローンの返済が不可能となって売却している物件」を購入すると売出の価格そのものが相場より安く出ているものがほとんどです。「任意売却」「売却には債権者の同意が必要」などと書いてる物件はまさしくそれです。

それ以外となると「早期に売却希望の物件」となります。早い段階で売却するためには安く売りに出す必要がありますので当然です。
ただ、不動産の性質上、急いで売らないといけない、売らないといけなくなったということは非常に稀ですのでこれは「数」そのものは期待できません。

上記の「任意売却(債務整理案件)物件」「急ぎで売却希望」以外で少しでも安くというのは結果として実際には難しいのですが、こうしたケースがあったので書いてみようと思いました。

先日、9年前に吹田市でマンションを購入して頂いたH様が「ひょっとしたら転勤になるかもしれないので」ということで今後のご自宅の運用方法についてのご相談をさせて頂きました。

H様が9年前にご購入をされたマンションは当時、築4年と非常に新しい物件でした。今は築13年ですね。

一概には言えませんが、新築物件は築10年間の間に売却をしようとすると大きく値段を下げないとなかなか売れないというのが実際のところです。

「新しいから購入時より少し安くしたら売れる」と考えたいところですが、買い手側からすると「新築」と「価格差があまりない物件」というのは「魅力的ではない」のです。

で、購入後、まだまだ資産価値が目減りしていくであろう築4年のマンションを購入したH様ですが、今回、仮に売却に出した場合の価格を検討してみると、「あれ、意外と高く売れるな」というのが私の印象でした。Hさんがご購入時に少し安く買えていたということが理由のひとつと言えます。

H様と私は当時、いくつかの類似したご希望に見合う物件を探しては見学を繰り返していたのですが、H様としては当然、条件も大事でしたがその中で「予算」という点では非常に明確にラインを当初から設定されておられました。
現在のご自宅を購入するときも実際にはご予算を300万円程度は上回っていたと思います。

H様は非常に真面目な方ですので当時、その予算オーバーの物件に対して自分の返済能力や収入、家計の推移を自分なりに検討されて細かく数字を基に書面で資料化されてこの金額であれば買いたい、この金額が私の購入できる価格の上限ですということでご提示を頂きました。

正直、大幅な価格交渉でした。が、売り主様も売主の業者さんもお金のことですのでシビアな問題でしたが、H様のご希望に沿って売却を頂けました。だから安く買えたのです。

こんなことって普通はありません。あまり思い切った価格を提示すると売主様によってはあなたには売りませんということもあり得ますので得策とは決して言いません。このパターンは私も今まで経験しています。

ただ、自分の家の資産価値がわかるのは「購入時」ではなく「売却時」ですので当たり前ですが、自分たちの予算額を明確に持った上で正当に価格交渉を行うということは必要不可欠
と言えます。
もちろん、価格の妥当性自体を見極めるということが前提ですが、そのあたりは担当をされている不動産会社の営業の方に相談することになると言えます。

ネット上でその地域の坪単価やマンションの㎡単価といった成約価格みたいなものが氾濫していますが、正直、当てになりません。不動産会社の私がそう感じるので間違いないと思います。

不動産という大きな買い物をするにはあまり慎重になりすぎても考えないで勢いで買ってしまうのもどちらもよくありませんがやはり探す前に「何をどういう基準で探す(買う)のか」といった前準備がなによりも重要です。
結論的には別に特別な方法があるわけではないということなのですが「失敗しない買い方、探し方」というのがセオリーとしてあるということは間違いないと思います。

最初にブログを書き始めた時にはこうした流れと結果の文章を書くつもりではなく、とりとめのない文章になってしまいました涙

次回は「売れない物件」について「当たり前のこと」を書きたいと思います。

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