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吹田市の地価公示価格と桃山公園が一望のマンション

桜咲くの開花が早かったこともあり、4月の始めにもかかわらず早々に桜が散ってしまい葉桜きとなっているのが目立ちますね。

35年も前になる記憶ですので、適当ではありますが、昔は小学校の入学時には桜が満開sakura03(だったかどうかは定かではありませんが)だったような記憶があります。

で、、私個人としては家族とちょうど一週間前に花見を桃山公園で行っており、超満開というよりも90%程度といった感じでしたが、それなりに桜を体感できる時間がありました。

近くで撮影をしてみると少し印象も異なります。

桃山台駅前にある桃山公園はその名称のとおり、桃もたくさん植樹されております。池の周りを囲むように植えられているのですが、どうも、桜の花のボリューム感に圧倒されているわけではないのですが、少しばかり地味な感じに映ってしまうといった印象です。

ただ、情緒と言う点からは桃やそれ以外に植樹されている梅などは桜のようなダイナミックで派手といった感じではないものを持ち合わせていると言えそうです。

桃山台の桃山公園に限らず吹田市の千里ニュータウンにはそれぞれに非常に広大な敷地の公園があり、落ち着いた住宅街と緑が融合した魅力的な環境、街が形成されていることも魅力のひとつと言えます。

そんな桃山公園に面して建っているマンションがあります。このマンション、非常にロケーションが良いと思いませんか?

西向きではありますが、前方には建物が無く、四季の彩りがリビングダイニングから年間を通じて借景としてのぞめるなんてなかなか無いロケーションですね花木。さくら。パンジー

こちらのマンションは桃山台ロジュマンパークビューというマンションです。

そんな桜の時期と合わせて、3月28日の新聞は各紙「地価公示」が紙面一面を飾りました。

ところで、地価公示ってそもそもどのようなものであるかをご存知でしょうか?

皆さんが不動産を売買するのは「時価」ですので「実勢価格」となります。不動産会社が扱う(売買する)価格とも言えます。

一方で、そうした「実勢価格」を査定要因のひとつとして取り込んで価格決定しているものの、用途によって取り扱い方が異なる「公的な不動産価格」というものが3つあります。

「固定資産評価額」「路線価格」「地価公示価格」の3つです。

この中で今回の「地価公示価格」は最も実勢価格に近い価格のものという位置づけになります。従って、一般の皆さんも実勢価格というものがいまひとつつかみにくい、確認しにくいといった場合でも国土交通省のHPにて地価公示価格を確認することで、お探しのエリアの地価について、「なんとなくの土地価格」については確認をすることも可能です。

あくまで、「なんとなく」という表現にさせて頂いたのは不動産の場合、同じエリアであっても敷地の形状、道路との接道や道路の種類、その他の法令上の制限による規制、実際の実務上での流通における不動産価値といった複数の要因によって価格も決定され、価格も流動的ではあるため、単純にこのエリアなら坪●●万円ということでは断言できない部分があるためです。

ところで、この地価公示において吹田市で最も高い価格が付いている場所はどこかご存知でしょうか?

この数年間或いは10年以上かもしれませんが同じ場所です。答えは・・・

吹田市桃山台3丁目の調査ポイントです。新聞の掲載では吹田市内の調査ポイントは以下の通りです。


全般的に住宅地としては吹田市内の各地とも大阪府下においては高い価格が付けられているといった感じです。

さて、この地価公示価格についてですが、記載の価格は㎡当たりの価格が記載をされています。取り引きにおいては坪●●万円という単位で取引をされることが一般的と言えますが、一坪は約3.3㎡となります。

基本的に坪●●万円でこの地域は土地が高い、低いといった印象を受けてしまいがちですが、桃山台3丁目はある意味、そうした単純な坪単価以上の凄さというものがあります。

それは・・・・敷地の広さです。

千里ニュータウンのひとつである桃山台3丁目は敷地面積が概ね80~90坪と広めの敷地を有した住宅街です。
基本的に敷地の広い住宅地というのは坪単価が少し低くなります。

ところが、桃山台3丁目の場合は敷地も広いのに坪単価も高い
(地価公示では約85万円)ということになりますので、
概ね7,000~8,000万円の価格帯の土地が平均価格という位置づけとなります。

坪単価で高い価格であると、「あの土地(エリア)は高い」といった印象を受けますが(もちろん、高いエリアであることは間違いありませんが)敷地が30坪程の住宅地が一般的な住宅街にて坪単価が110万円であったとしても、3,300万円の土地が平均的な価格帯のエリアといった感じになります。

千里ニュータウンに次いで見てみると、千里山エリア、JR吹田駅南側の昭和町が高値を付けています。
もちろん、どちらも吹田市内でも有数の住宅街ですが、50坪以下の宅地から平均的には60~70坪前後が多いエリアとも言えます。

一方で興味深いと思われたのは、豊中市で最も高値が新千里南町でした。場所が桃山台駅の西側に位置する住宅街のため、新御堂筋を挟んで桃山台3丁目と向かい合っている場所となります。
要するに豊中市・吹田市エリアにおいて住宅地として最も高い価格が付いているのは桃山台駅エリアすぐ近くの住宅街ということになります。
その新千里南町ですが、こちらは桃山台3丁目よりも一回りさらに広い敷地を有した宅地がほとんどで100~120坪程のものが一般的です。恐るべし・・・です。がーん

土地に限らず、不動産をお探しの方にとっては希望を抱いてお探しをされておられると思います。
ただ、希望的観測だけではなく、実際に探しているエリアの土地の客観的な価格と現実的なものとして予算というものが見合っているかどうかはチェックをしてみることも不動産探しのスタートとして重要で簡単にできるひとつのポイントと言えます。

しかし、一部の方を除いて基本的に30年や35年の住宅ローンを利用されてマイホームを購入される方が一般的ですが、人生の半分或いはそれ以上の期間のローンの支払いをしなければならない程の買い物ということで考えると日本の不動産価格というものはやはり高過ぎるという認識をせざるを得ないというのが個人的な捉え方です。

自分自身のことも含めて、家賃と変わらない或いは少し高くても良いので誰もが20年程のローンの返済で持ち家を持つことが出来るとすれば老後への備えも不安が多少は軽減される方もおられるだろうし、教育費や趣味やその他の消費活動にも積極的になれると思います。

細かい点では主旨は違いますが、自家用である自宅としての不動産はローンの返済が終わってはじめて資産と言えますから、ある意味、自宅に資産性は無いと私は考えています。

不動産を売り買いさせて頂いている事業をしている不動産会社として誤解が無いように書かせて頂くと、これは、「資産性という限定された観点からの考え方」ですので、家を持つことのメリットや重要性というのは大いにあるという前提を私は持っており、そうした考えの基でお客様のライフスタイルやマネープランに対して最適なご提案をさせて頂けるように努めているつもりです。

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