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住宅ローンの借り換えと売買、どちらがお得?! ~離婚時の家とローンの名義変更~

「えっ?!そうだったんだ、知らなかった」あせる「その方法の方がものすごく得ですよね・・・失敗したなぁ」あせる

何事にも共通して言えることですが、解決出来たり、目標を達成したりという「結果」そのものは同じでも、知っていると知らないとで「得られるメリット」が大きく違うということは多々、あると思います。グッド!

「離婚時の元夫婦間の家の名義変更とローンの債務者の名義変更」においても同じことが言えます。間違った方法を選択すると、名義変更が出来た(解決できた、目的を達成した)と思っていても、ベストな方法を選択しなければ得られる経済的なメリットが大きく違うということになります。非常に重要なポイントでもあり、取り組みの方法ですので入口ですでにつまづいてしまっているという場合も少なくありません。

では、離婚時に家の名義変更と住宅ローンの債務者の名義変更をする際、以下のどの方法がベストと思われますか?

1財産分与により家の名義のみ変更(取得)。住宅ローンの債務者はそのまま。

2現在、住宅ローンを利用している金融機関で住宅ローンの借り換えをし、それにより 家と住宅ローンの名義を取得(変更)する。

3元ご主人(もしくは元奥様)との間で住宅ローンを利用して自宅を売買する

勿論、上記以外にも解決する方法はあります。また、ご相談者様のご状況等も各自で異なるため、一概に上記の3つのうちのどれかで解決をするということではありませんが、実際のところ、上記のどれかで解決されるケースがほとんど言えます。

答えは・・・・3の自宅を売買する です。グッド!理由は当社が不動産会社でそれが利益になるからです。というのは冗談ですが、理由は税金です。購入者にとって税金面で大きなメリットを得て頂けるためです。

1はそもそも住宅ローンが残っている住宅においては融資をしている金融機関との間で取り交わされている金銭消費貸借契約(ローンの契約)においてはローンの完済までに所有権を銀行の承諾なしで変更することは契約違反となっています。金融機関に相談されても残念ながら100%、承諾を頂けることはありません。この方法は基本的に違反行為となりますのでNGです。NG

契約違反であることをクローズアップせずにお話をさせて頂くと贈与税がかかることなく、所有権の取得が可能ではあります。が、以下に述べるとおり、後々に問題を残したこととなり、根本的な解決にはなり得ません。

財産分与による不動産の名義の変更は、基本的にローンが既に完済しており、 債務がない住宅において有効的な方法です。最も費用を掛けずに家の名義を取得できるため、表現は悪いのですが、離婚の協議において安易に取り組みをされるケースも見受けられます。

先程の根本的な問題解決に至らないということについてですが、当然、債務者の変更が伴っていないため、債務者が不履行をした場合、差押 ⇒ 売却もしくは競売 が所有者の意思に関係なく行われてしまい、住宅を失う可能性もあります。汗

離婚時に財産分与により、所有権のみ変更、債務者そのままというケースで数年後に、元ご主人がローンの支払いをしなくなった、元ご主人が再婚等により新たにローンを借りる必要が生じ、現在のローンを完済する必要が生じた等により相談を頂くケースは少なくありません。爆弾

この時点で相談を頂いても今までに解決はさせて頂いてきておりますが、基本的に金融機関からすれば「金融機関の承諾なしで所有者を変更されている」ということで、心証が良くありませんのでマイナスからのスタートとなります。

一部の司法書士のHPにおいては離婚時の家の名義変更は財産分与で行うことが「技術的に可能」といった微妙な表現で説明をされていることが見受けられます。確かに「金融機関にバレなければ黙って、所有権の移転登記を行ってしまうことは司法書士に限らずだれでも技術的には可能なこと」ですから、嘘ではありませんが、移転登記をすることで、後々の問題に対して責任を負うのは司法書士ではなく、当事者である方となります。また、法曹界に身を置く立場であるにもかからず、契約違反を助長する行為そのものは好ましいとは言えません。

司法書士にとっては、財産分与により所有権の移転登記を行うことで、「報酬」が得られるわけですから、ポジショントークとしては当然、提案してくることが想定をされるわけです。

続いて、2の借り換えによる方法と3の売買による方法についてです。金融機関から借換という名目で融資を受けることと、売買という名目で住宅ローンの融資を受けることの違いってあるのでしょうか?と思われるかもしれません。

これは税金面でメリットが大きく異なる為、3が絶対に良いということになります。そもそも、23のどちらもローンを借りる上で「審査」が必要とされ、「審査」において「承認」が得られたことでローンの利用が出来ているといったことになります。当たり前ですが。

となれば、同じ額のローンを同じ金利にて借りられ、住宅を取得するという目的が同じである以上、税制面におい優遇措置を受ける方法を選択できる方が良いというお話になります。合格

2は住宅の取得に際して税金の軽減、控除等の優遇措置は一切受けて頂けません。理由は贈与により住宅を取得するということになるためです。

3は普通にマイホームを取得した時と同様、取得時の税金の優遇措置を全て受けて頂けます。

細かい額の話をここではしませんが、「不動産取得税の軽減」「登記の際の登録免許税の軽減」「住宅ローン控除による所得税の還付」というものが大きな3つのメリットです。税額の軽減では無く、還付措置となるため、お金が返ってくるということから「住宅ローン控除による所得税の還付」が還付の額、還付されるという実感からも最も大きなものになり得ると言えます。¥

不動産として低額と判断されるものやローンの額がそれ程、大きくないといった場合でも10年以上の融資期間でローンを利用された方は購入した不動産の条件にもよりますが、年末のローン残高の1%がその年の所得税より控除され、還付を受けて頂けます。

控除の適用がなされる条件が整っている場合として、仮に年末残高が1,500万円あるとすれば1,500万円×1%=15万円が還付されるということになります。これが10年間続くということになりますので、所得税の還付だけに限定をしても相当な額の恩恵が3売買により取得する際に得て頂けるということになります。音譜尚、個人が売主の場合の住宅を取得した場合、20万円が還付額の上限となっています。※令和二年度の税制において

詳細は国税庁のHPをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm

本日は財産分与、借り換え、売買と元夫婦間における家の名義と債務者の名義変更についてお話をさせて頂きましたが、それ以外にもケースバイケースで最適な方法をご提案させて頂き、解決しておりますので、まずはご遠慮なくご相談頂きたいと思います。

 

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