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中古住宅診断の義務化

昨日の日経新聞新聞の一面に表題の「中古住宅診断の義務化」と大きく報じられていました。
多くの方が目にされたことと思われます。

今後、政府で審議されいずれ決定されることは間違いないと言えますが、簡単に内容を要約すると・・・

①諸外国に比べ日本の中古住宅の流通市場は規模が小さい。なぜならば・・・

②築20年も経過した建物はほとんど資産価値を評価されない。それに・・・

③人口減・世帯数減と人が減る一方で空家が急増している。ヤバい・・・

以上のことを踏まえ、「中古住宅がより流通できる(安心して取引ができる)ような法的整備が必要」との提議がなされてこれから審議を進めていくということだそうです。

整備された後は「購入者にとって建物への不安の低減化」「急増する空家に歯止め」「中古住宅取り引きの増加(中古住宅の資産価値が上昇)」という状況になっていくらしいです。

確かに中古住宅の取引においては瑕疵担保が基本的に免責とされる部分が大きい売主とある意味、自己判断部分が大きなウェイトを占める買主とではフェアとは言い難く、デメリットは買主に大きいという感じは現状の不動産取引においてはあるかと思います。(あくまで、私の私見です)

ただ、だからといって一見、第三者(建築事務所等)による住宅診断を行ったところで買主としては安心が得られる部分も多いにあるかと思われますが、次のようなことを個人的には懸念されます。

①住宅診断をする立場からは、その内容が不動産取引の際の重要事項説説明書にて説明されることになる以上、購入後、何かあったら買主から責任追及されてしまう可能性がある。そこで、診断内容はリスク回避のために、徹底的にマイナスな箇所については特に報告として記載していくことになる。
隅々まで住宅診断が実施されるのは良いのですが、それがために売れなくなる、買主も少なからず不安を必要以上に感じてしまい購入を見送るということもあり得ると言えます。一部を除き、診断による建物の資産価値の向上につながるとは思われません。

②いつ診断していつの時点で診断報告書を買主あるいは購入希望者に開示するのかというのも問題になると思います。
不動産の売却価格は今は不動産会社の査定の基、売主と相談の後に決定して販売を開始していますが、住宅診断によって建物の価値が上がる下がるのどちらにしても見直しが必要となり得るので不動産会社の査定時に住宅診断も行う必要があるのではと思われます。

③住宅診断が義務化されることは否定しませんし良いことだと思っていますが、現状のように任意であれば診断済みの住宅とそうでない住宅とで自ずと付加価値が変わりますので市場競争力が明確になりますが一律に全て義務化としてしまうと一部の建物を除き、負け組を今以上に多く作り出してしまうことにもなり得るのではと思われます。

もちろん、専門家等による諮問機関で協議を重ねるということですので、紙面からの「なんとなく、いい感じ」が「明確にメリットを感じられるもの」として診断の義務化がスタートされることにはなると思いますが。

ただ、国が決めることって杓子定規で机上論のものが多いので、(今は改善されましたが以前の新耐震基準の適合証明書の取得手続きも同じで、まったく理にかなっていないものだった)その辺が多少不安ですが。

ちなみに弊社でも今までに中古住宅は当然ながら、お客様によっては、新築住宅でも建物診断(ホームインスペクション)をご利用頂いてきました。

診断時にはなるべく同席頂いて、一級建築士の方の説明を聞くとこうしたネットや本などで情報収集するよりも有益でリアルな情報を得て頂けるのではないかなというのが個人的な見解と感想です。

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