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中古住宅って大丈夫??

こんにちは!と元気よく言ってみても今日からしばらくお天気は雨、雨、雨・・・と続いていくようですね雨

さて、今回は中古住宅家について少しお話させて頂きます。私が仕事としている売買の仲介では中古住宅を扱うことが多くあります。この中古住宅、皆さんが共通して次のような不安を少なからずお持ちではないでしょうか?

「建物は大丈夫だろうか??」

ひどい時なんて「あと、何年住むことができますか?」(笑)なんていうご質問を頂くこともあります。

このような不安(疑問?)が生じるのも築年数でしか一概に建物の価値を見い出していない
現在の不動産流通市場、不動産会社にも問題の責任は大きくあると思います。

では、新築なら大丈夫なのでしょうか?

「新築なら10年間、建物の主要な構造部分への保証がついているから大丈夫」という方がおられるかもしれません。もちろん、「保証」という点では中古住宅より法的には整備はされているので安心といえます。

でも、本当に意味のある安心と言えるでしょうか?問題が通常起こるのは築年数が10年以上と「ある程度経過してから」と考えるのが普通ではないでしょうか・・・。それに以前、私がお手伝いをさせて頂いた新築の建売物件のご購入に際して、完成見学会の前の「建物調査」により1階の和室に筋交いが入っていないという「あり得ない欠陥が判明した物件」などもありました。

新築で・・・、ですよ。

こんなことばかりを書いていると「マイホーム購入は不安だらけだなぁ」と思われるかもしれませんね。

もちろん、不動産の購入は自己責任という部分も大きくウエィトを占めているのは事実です。

私の個人的な見解ですが、中古住宅の売買において契約条件は買主様には不利益な部分があると思っています。あくまで個人の方が売主さんの場合、建物が一定年数を経過していたり、状況、条件によってはあくまで売主様が引き渡し後に建物の瑕疵担保責任を負うというケースはほとんどないようになっています。

個人と個人の取引においては(中古物件においてはこのケースがほとんどですが)売主様にどこまでも瑕疵担保責任を追及するということは酷であり厳しすぎるといった点が考慮されているからです。

だから、「買主さんは不利」だと私は思っています。私や他の不動産会社さんも誠意をもって仲介をしても、正直、建物の隅々まで状況を把握することは不可能です。もちろん、売主ではないため瑕疵について責任をとることも出来ません。

では、どうしたら良いのか?

明確な方法はありません汗が、気になる物件がもし、見つかった際に契約前、もしくは契約の条件(停止条件)として建物調査の結果を盛り込まれてはいかがでしょうか?最近では「ホームインスペクション」というカタカナでそれなりに体裁の良いネーミングで事業化もされています。

これまで幾つかの調査会社に依頼をしたことがありますが「費用も内容もマチマチ」です。これも各社ごとに異なるので比較検討して依頼をする必要があります。

5~6年前と違い、今ではそういった専門の業者さんも多数増えた事により内容(サービス)の質の向上と価格競争のおかげで費用対効果という面でも手軽になった感があります。

戸建てで建坪が30坪前後の家屋の場合、調査時間は概ね3時間前後で約8万円~10万円というのが通常です。

私が紹介をさせて頂いている業者さんの場合、1級建築士が2名来て現地調査を行い、素人でも分かりやすいようなレポート(概ね30ページくらいで、写真を多数用いて図解で分かりやすくしています)にて結果を報告されています。

今は買主さんの費用負担でなおかつ購入後は自己責任のウエィトが高いというのが取引の形態ですが、今後は異なってくるのかもしれません。

長期優良住宅に見られるように建物価値をより見い出すことが出来る物件は一概に築年数という物差しだけではなく、価値が算定され、売却の際には売主の費用と責任で「建物調査報告書」をつけて売却するようになればもっと安心して購入することが可能となるはずです。

結果として中古住宅取引のトラブルも減る、流通量が増えることで市場の活性化につながり、良い意味で価格競争が生じ、良い物件と悪い物件が一目瞭然となる、不動産会社の社会的信用も上がる(笑)となり得るのではないでしょうか?

もちろん、建物の調査をしている家はしていない家よりもいい条件で売れるはずですので売主様にとっても責任とか義務といったもの以上に有益だと思います。

いま、新築よりも中古住宅の方が良く売れています。新しいということよりも立地、その物件の条件を優先すると新築より中古といった感じなのでしょうか。

だから、中古住宅に付きものの建物の耐久度・構造等に不安をお持ちの方は少しばかり経費がかかりますが、大事な家、気に入ったお家のためには調査会社の利用も是非、検討の価値ありだと思います笑2

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