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だいじょうぶか?!賃貸不動産の管理 ★賃貸オーナーさん向け記事★

このデジタルな時代でも超アナログと言っては失礼ですが、び込みで営業営業さんをしている業種というか、行わせている会社ビルも意外と少なくないものです。

本日は同業の不動産業ではありますが、投資用の不動産を主に扱っている不動産会社の方が飛び込みで営業に来られました。

話し方や話の内容がしっかりとしていたので、ある程度、この業界で仕事をしているのかと思ったのいたのですが、聞いてみると「まだ、10ヶ月なんです」とのことで、正直、少し驚かされました。

私 「●●さん、若いですよね。その前は何をされてたのですか?」

営業「31歳です。前は3年半ほど、医療器械病院の営業をやっていました。自分でいうのもあれなんですが、結構、売っていたんです。」

私 「へ~、それなのに思い切って異業種へ転職されたのですか。こんなこと聞いたらいけないのですが、転職して良かったですか?」

営業 「う~ん、実際のところその点では少し後悔もあります・・・。が、決めて選んだ道なので頑張るしかないですね」

といったセールスと関係のない話が続いたのですが、ここからが今日のブログの本題です。この投資用不動産を扱っている営業マンが先日、驚いたことがあったということについてです。

何に驚いたのか?というと賃貸物件の「管理状況」についてだということです。「何もたいした管理をしてないのにお金取ってますよね」ということです。

分譲マンションマンションであれば一般的には管理組合が管理のほぼ全てを管理会社に委託しているケースがほとんどです。管理人が常駐・巡回・住み込み等の違いはあっても、ある程度はしっかりと清掃から日々の管理業務を行ってくれます。大規模修繕もある程度、きっちりとやってくれている(ハズ)と思われます。

しかし、個人の資産の集合体でありマンションそのものの資産性を重視する分譲マンションmasionとは異なり、居住者が賃借人である賃貸マンションマンションやアパートアパートの管理においては「名ばかり管理」で実際は大したことはしていないというのが実際には少なくないと言えます。
そのくせ、管理料出費を結構、払わされているなんていう現状も本当に少なくありません。

そもそも賃貸物件の場合、何をもって「管理」というかの定義も曖昧です。個人的な意見としては私は賃貸不動産の管理会社の第一の仕事は「オーナーの利益向上」を目的とした「管理業務」だと思っています。

清掃掃除したり、修繕レンチの提案をしたり、賃借人の苦情受付をしたりということも、確かに重要ですが、オーナーの利益向上には繋がっていません。
一番重要な事は「賃貸経営」ですから「利益の向上」で間違いないはずです。でも、オーナーの利益の向上どころか管理会社が儲かるための管理になっているようなところが目につくような・・・。うんうん

専門性や特殊性が求められる建物であれば、別かもしれませんが、一般的な居住用不動産の管理であれば後は規模の問題ですから大差はありません。
となると管理会社の付加価値、差別化ってなかなか感じられにくいですよね。YES

勝手に言わせて頂くとすればオーナーにとって良い管理会社というのは、管理会社の基準が管理料が安いとか高いといったことではなく、どの程度、「資産価値向上のための提案ができるのか」に尽きると言えそうです。

管理というコトバの下でオーナーと管理会社が相互に向上できる間柄が一番の理想ではないかなと思います。ここでオーナー様に勘違いして頂きたくないのは「空室対策にはお金を
かけないといけないから・・・」と思われていたら間違いです。

最低限の経費はかかるのかもしれませんが、コストを掛けても空室でなくなることが約束されているわけではありません。YESそもそもコストを掛けた以上に収入(賃料)が上がらなければさらに利回りが低下し投資効率の悪い物件になる一方です。疲

もちろん、空室リスクに不満を抱きながらも不適切な賃料設定や営業経費を掛けずにずっと借り手が現れるのを待っているような神頼み的オーナーさんも実在されますから管理会社もなかなか難しい部分はあるのだと思いますが。

と、今回も思いつくままに書いてしまいましたが、その営業マン、男前の好青年でした。医療機械のセールスの前まではモデルをしていたということです。ファイト

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